天津法院太任性

——“以炒房為目的的購房合同不成立”判決之反思

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? ?近日，一則關(guān)于天津法院首次判決以炒房為目的的購房合同無效（也有報(bào)道稱是“合同不成立”）的新聞在網(wǎng)上蔓延開來，引起了社會廣泛關(guān)注。正所謂外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。這個判決之所以能成為熱點(diǎn)，從社會普通大眾的角度來講，戳中了炒房這個社會痛點(diǎn)；而以法律職業(yè)群體的視角觀察，則是因?yàn)樵撆袥Q在法律適用、價(jià)值判斷和選擇上，令人震驚，值得商榷與反思。

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一、案情簡介過簡，事實(shí)真假難辨

? ?【案情回放】據(jù)網(wǎng)絡(luò)報(bào)道稱，房產(chǎn)中介人員尤某利用其行業(yè)信息優(yōu)勢與吳某簽訂房屋買賣居間合同（報(bào)道稱“居間合同”，但根據(jù)新聞報(bào)道對于合同內(nèi)容具體描述，我們認(rèn)為似乎并非如此），并約定同意買方在辦理該房屋手續(xù)時(shí)過戶給第三方。賣方在得知買方尤某系從事炒房人員后，明確要求解除合同。買方因此訴至法院，要求繼續(xù)履行合同并賠償損失。天津法院圍繞合同締約履行過程，約定過戶第三方的目的等方面進(jìn)行了審理，認(rèn)為原告尤某利用其掌握的房源信息及熟悉房屋交易流程的優(yōu)勢，簽訂合同先占房屋的購買機(jī)會（且認(rèn)為此類案件中都是），同時(shí)另尋買主，將房屋轉(zhuǎn)售他人從中牟利。其并非真的要購買該房屋，其簽訂買賣合同并非真實(shí)的意思表示，故該買賣合同不成立。此外，炒房人的行為會使得買賣雙方互不了解，影響雙方的締約選擇權(quán)，且房屋交易的環(huán)節(jié)增多而增加雙方的交易成本和違約風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)影響了買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，有違誠實(shí)信用原則，干擾了正常的市場交易秩序。該法院領(lǐng)導(dǎo)還表示當(dāng)賣房人拒絕履行合同時(shí)就會被以違約為由起訴，并索要高額違約金。據(jù)悉，該法院最近對17件房屋買賣合同糾紛案件認(rèn)定為‘名為買房，實(shí)為炒房’的行為，依法認(rèn)定合同不成立，駁回索賠的訴訟請求?！?/span>

? ?鑒于目前判決書并未公開，有關(guān)雙方訴求、舉證、法庭調(diào)查、辯論及法院論理過程等更為關(guān)鍵細(xì)致的信息都存在缺位，且該案僅為一審，因此對該案的認(rèn)定和判決本身進(jìn)行具體的是非評價(jià)可能既不恰當(dāng)也不客觀，并將有失公允和嚴(yán)謹(jǐn)。故本文只能在部分事實(shí)假定情況下，在對合同成立及效力進(jìn)行分析基礎(chǔ)上著重反思法院在本案中的法律適用、裁判尺度及價(jià)值導(dǎo)向。

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二、認(rèn)定合同不成立還是無效，都應(yīng)當(dāng)有事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)

? ?民事審判的過程是典型的三段論演繹推理實(shí)踐運(yùn)用的過程，本判決中法官似乎并未遵循“本院查明、本院認(rèn)為、本院根據(jù)”的既定“套路”出牌，而是把重心放在了“本院認(rèn)為”。特別是涉及合同不成立（之前有報(bào)道稱是“無效”）的認(rèn)定引起了軒然大波，究其原因，無論法院將“以炒房為目的的購房合同”認(rèn)定為“不成立”還是“無效”，都將同樣面臨著于法無據(jù)的尷尬境地。

? ?我們先看看合同成立問題?！逗贤ā返诙?/span>“合同的訂立”相關(guān)條款規(guī)定，合同成立需要具備以下要件：其一，合同主體適格。從民事行為角度講，當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其二，意思表示達(dá)成一致。傳統(tǒng)民法理論把“意思表示”分開，“意思”是指內(nèi)心意思，“表示”是指外在表示。意思表示是行為人把進(jìn)行某一民事法律行為的內(nèi)心意思，以一定的方式表達(dá)于于外部。而且從行為過程來講，意思表示包括內(nèi)心意思和表示行為兩階段。合同的成立，不僅雙方當(dāng)事人要有對立的兩個內(nèi)心意思，而且雙方的外在表示須一致，即雙方達(dá)成一個“合意”。當(dāng)事人作出締約的意思表示，同時(shí)經(jīng)過要約階段和承諾階段方能達(dá)成合意。即雙方就合同的主要條款達(dá)成合意，這也是合同成立的標(biāo)志。其三，合同成立要具備要約和承諾階段。所謂要約和承諾說白了就是合同磋商的過程，由要約人先向特定民事主體發(fā)出訂立合約的意思表示，經(jīng)由對方同意并作出承諾的意思表示，至此合同雙方意思表示達(dá)成一致，合同方始成立。同時(shí)，《合同法》司法解釋二第1條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！睋Q言之，具備了合同的主要條款，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同已經(jīng)成立。

? ?我們再來談?wù)労贤瑹o效。就本案而言，賣方之所以簽訂合同，是基于自身訴求的滿足與實(shí)現(xiàn)，賣方對交易價(jià)格這一主要的合同內(nèi)容是認(rèn)可的，對于其他相關(guān)條款也予以接受，包括將來在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)登記到買方指定的第三方名下。賣方在簽訂合同時(shí)并不明知買方為房產(chǎn)中介人員，買方在訂立合同之時(shí)也不會刻意主動披露自己的實(shí)際身份，并充分闡明為何要在過戶登記時(shí)選擇其他第三方。雙方在達(dá)成合意的過程中主要關(guān)注的還是房屋成交價(jià)款及合同履行的相關(guān)條件。因此，在合同訂立的過程中，雙方對于合同條款均是自主自愿的真實(shí)意思表示，并且達(dá)成了合意。既然如此，合同自雙方簽訂之時(shí)就已成立并對雙方產(chǎn)生法律約束力。即便買方的身份是房產(chǎn)中介人員，其簽訂合同的目的是為了轉(zhuǎn)賣牟利，且在一份買賣合同中就實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)賣的效果，但也無可否認(rèn)其按約定合同條件履行合同的真實(shí)意愿。法院認(rèn)定買方是以炒房為目的，是利用信息相對優(yōu)勢地位以轉(zhuǎn)售他人為目的簽訂房屋買賣合同，并非買方真實(shí)的意思表示，依據(jù)何在？如依照法院之認(rèn)定，買方的真實(shí)意思表示又是什么呢？難道我們應(yīng)當(dāng)順之而理解為買方的真實(shí)意思表示是轉(zhuǎn)賣牟利，而表面虛假的意思表示是與賣方達(dá)成的合同條款；正是因?yàn)橘I方意思表示不真實(shí)，所以合同不成立，也因?yàn)橘u方之前并不知道買方的真實(shí)身份因此對于合同條款的意思表示不真實(shí)，所以合同不成立？因此，只有買來自用的才是真實(shí)的意思表示，其他目的或用以的購買行為均非真實(shí)意思表示。如此邏輯，顯然讓人啼笑皆非。在房屋買賣交易中，作為買受人并無義務(wù)向?qū)Ψ礁嬷滟徺I房屋之后的真實(shí)目的是自己占有使用亦或是作為投資轉(zhuǎn)手交易。我們認(rèn)為，在買賣合同中，作為買受人只要就買房的意思表示真實(shí)即可，至于交易后是自用、投資或轉(zhuǎn)賣，基于合同的相對性，已經(jīng)是另一個法律關(guān)系規(guī)制的問題，與前一買賣合同無涉。

? ?那么該買賣合同是否又無效呢？雖然后續(xù)報(bào)道聲稱法院判決合同不成立而非無效，看似部分?jǐn)[脫了標(biāo)題黨的嫌疑，其實(shí)于法無據(jù)。合同經(jīng)買賣雙方達(dá)成一致，只要不違反合同法第52條的相關(guān)規(guī)定以及違反有關(guān)法律法規(guī)強(qiáng)制性禁止性規(guī)定就應(yīng)認(rèn)定為有效。合同法第52規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”仔細(xì)分析，逐一對比，涉案房屋買賣卻并不存在上述情形。法院雖然上升到了誠信原則的引用，但卻并未列明因何無效以及援引的具體法律根據(jù)。相反，在各地抑制房價(jià)過快上漲、頒布各類限購政策之際，法院如此認(rèn)定卻有一種迎合調(diào)控政策之嫌，而在裁判上干預(yù)意思自治的尺度上超越了司法裁量權(quán)的邊界，在價(jià)值保護(hù)上選擇失當(dāng)，可謂顧此失彼。

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三、不止于個案：司法干預(yù)意思自治的尺度和價(jià)值保護(hù)的選擇

? ?合同法的立法目的很重要的一點(diǎn)在于尊重交易主體的合意及維護(hù)已經(jīng)成立的合同，穩(wěn)定交易秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，當(dāng)訴訟作為爭議解決的終極途徑，司法機(jī)關(guān)在行使司法審判權(quán)時(shí)對于意思自治干預(yù)介入的把握就應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)謹(jǐn)和慎重。我們認(rèn)為，如果雙方當(dāng)事人之間不存在合同法第五十二條所述之足以導(dǎo)致合同無效的情形之外，法院并無自創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)來否決合同雙方的合意的權(quán)力。

? ?我國并不存在判例法，因此法院進(jìn)行審理和判決應(yīng)嚴(yán)格以法律為準(zhǔn)繩。當(dāng)涉及到的問題并無直接和明確的法律條文可以適用，可以參照適用或援引其他法律法規(guī)類似的規(guī)定；當(dāng)其他法律法規(guī)也無相應(yīng)類似的具體規(guī)定時(shí)，應(yīng)結(jié)合市場交易中通常的習(xí)慣或約定俗成的方式進(jìn)行判定；如果以上情形均無法考量或變通適用，才可能則依照民法中誠實(shí)信用、公平、權(quán)利濫用之禁止等基本原則作為裁判依據(jù)。前述裁判規(guī)則的適用是具有層次和先后順序的，在法院的審理和裁判中現(xiàn)行法律規(guī)則是第一位的根據(jù)，只有在法院無法依照現(xiàn)行的法律明文規(guī)定進(jìn)行裁判時(shí)，才能依次尋求其后的裁判規(guī)則作為替代。在有明確的法律條文援引時(shí)，法官的意志會相應(yīng)的受到束縛，而在法律沒有明文規(guī)定的情況下，此時(shí)糾紛的解決，司法判決的更加依賴于法官的意志和內(nèi)心確信，即法官此時(shí)是依照民法的基本原則、公認(rèn)的道德、習(xí)慣等進(jìn)行裁判，在審判中更多注入自己對于法律的理解，糅合自己的意志。恰時(shí)，法院在司法裁判中，如何拿捏好干預(yù)意思自治的尺度；對所保護(hù)價(jià)值的如何進(jìn)行選擇并兼顧利益平衡就是一個需要慎重把握和抉擇的命題。一如崔建遠(yuǎn)教授所說，除了慎之又慎，以及遵從內(nèi)心最大的善意，我們什么都不能貿(mào)然去做。至少，法院不能以“減少房屋交易環(huán)節(jié)和成本，抑制房價(jià)炒房”這類所謂的“利益”而強(qiáng)行干預(yù)和公然踐踏意思自治。

? ?本案之所以引起廣泛關(guān)注，另一個值得關(guān)注的點(diǎn)是法院在價(jià)值保護(hù)和干預(yù)意思自治尺度上的隨意性將會產(chǎn)生錯誤的判決，從而嚴(yán)重傷害法律的威嚴(yán)，喪失法律的指引性和司法判決的預(yù)見性。認(rèn)定合同無效的權(quán)利在法院，這是一項(xiàng)非常重大的權(quán)力，對于合同各方而言，卻更希望法院承擔(dān)是一種義務(wù)和責(zé)任。一言以蔽之，在市場交易中，法院在法律框架內(nèi)應(yīng)充分尊重意思自治，對干預(yù)持保守和謙抑態(tài)度；并且應(yīng)堅(jiān)守中立、居中裁判的高地，對于合法利益的維護(hù)和價(jià)值保護(hù)的選擇應(yīng)特別慎重，且應(yīng)經(jīng)過科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬r(jià)值評估后進(jìn)行。此外，司法裁判應(yīng)標(biāo)明己身的獨(dú)立地位而應(yīng)謹(jǐn)慎地與政府的宏觀調(diào)控政策保持理性的距離。

? ?天津法院的判決，似乎是在以“人民的名義”，握著“人民的錘子”作有利于引導(dǎo)市場走向的判決，但這份飽含法官個人抑制房價(jià)偏執(zhí)的判決有違普通大眾經(jīng)驗(yàn)認(rèn)知和合理性預(yù)期，其實(shí)在降低法律的可預(yù)見性價(jià)值，損害司法裁判的權(quán)威，進(jìn)而危害和影響人們對于法律的遵從和維護(hù)。

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