關(guān)于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》

的立法修改建議

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? ?改革開(kāi)放以后，深圳率先從香港引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理模式，誕生了第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)，在1994年出臺(tái)了全國(guó)首部地方性物業(yè)管理?xiàng)l例《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，并于2007年9月25日重新制定頒布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。

? ?但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展，近年來(lái)物業(yè)管理糾紛問(wèn)題增多，物業(yè)管理糾紛的形式也更加多樣化、內(nèi)容更加復(fù)雜化、訴求更加多元化，使得《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱“原條例”）落后于新時(shí)代物業(yè)行業(yè)發(fā)展需求。因此《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》（下稱“《物業(yè)條例修訂草案》”）進(jìn)行了諸多的內(nèi)容完善和制度創(chuàng)新。諸如建立業(yè)主大會(huì)組織備案制度；完善業(yè)主共有資金制度；規(guī)范前期物業(yè)管理行為，理順建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主之間的法律關(guān)系；明確停車(chē)位使用規(guī)則，強(qiáng)化出讓合同的權(quán)屬約定功能；創(chuàng)設(shè)業(yè)主監(jiān)事會(huì)制度；以上等等均反應(yīng)了社會(huì)發(fā)展、物業(yè)管理服務(wù)的需求。在《條例修訂草案》中也不免存在一些改進(jìn)的空間，故本團(tuán)隊(duì)律師試從以下幾個(gè)方面談?wù)剬?duì)物業(yè)條例修訂草案的一些看法，供行業(yè)同仁探討和相關(guān)立法機(jī)構(gòu)參考。

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一、關(guān)于《物業(yè)條例修訂草案》第二條，涉及物業(yè)管理?xiàng)l例適用范圍問(wèn)題，我們建議將經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍內(nèi)城中村物業(yè)管理服務(wù)納入《物業(yè)條例修訂草案》適用范圍

? ?1.修改建議

? ?建議在第二款后增加一款：“原農(nóng)村城市化社區(qū)范圍內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)權(quán)主體自行委托或者授權(quán)其他主體委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于享有產(chǎn)權(quán)范圍的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地提供前款范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)適用本條例。”

? ?2.建議解釋說(shuō)明及理由

? ?在國(guó)家大力倡導(dǎo)租購(gòu)并舉，深圳市鼓勵(lì)進(jìn)行長(zhǎng)租公寓建設(shè)、對(duì)城中村（即包含本條例所稱的原農(nóng)村城市化社區(qū)）進(jìn)行改造然后規(guī)范進(jìn)入租賃市場(chǎng)行業(yè)等新租賃政策背景和環(huán)境下；城中村相關(guān)的治安、衛(wèi)生環(huán)境、消防及安全環(huán)境將得到相應(yīng)的提升，物業(yè)服務(wù)需求也會(huì)增加。因此，如城中村相關(guān)產(chǎn)權(quán)主體如原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)、開(kāi)發(fā)商“收購(gòu)”（非所有權(quán)意義上的收購(gòu)）城中村相關(guān)建筑物、構(gòu)筑物并統(tǒng)一改造為公寓后，在產(chǎn)權(quán)主體授權(quán)情況下委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)或者自行提供物業(yè)服務(wù)的情況將大大增加，而這兩種物業(yè)服務(wù)情況與本條例所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)并無(wú)二致，因此我們建議適用新的物業(yè)條例。

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二、關(guān)于《物業(yè)條例修訂草案》第十一條涉及物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則，我們建議稍作調(diào)整并保留原物業(yè)管理?xiàng)l例第65條之規(guī)定

? ?1.修改建議

? ?建議該條第一款增加及調(diào)整為：“物業(yè)管理區(qū)域原則上根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地宗地范圍確定，已經(jīng)自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無(wú)爭(zhēng)議的，不再重新劃分。”同時(shí)建議保留原物業(yè)管理?xiàng)l例第65條規(guī)定。

? ?2.建議解釋說(shuō)明及理由

? ?該條確定的物業(yè)管理區(qū)域劃分原則就是按宗地范圍確定。但這一原則過(guò)于籠統(tǒng)，不便實(shí)際工作的開(kāi)展。這一原則適用于新建小區(qū)的劃分，但實(shí)際上，仍有部分建成較早的小區(qū)未劃分物業(yè)管理區(qū)域，“已經(jīng)自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無(wú)爭(zhēng)議的，不再重新劃分”仍有保留的必要，同時(shí)建議一并保留原物業(yè)管理?xiàng)l例第65條規(guī)定。

? ?原物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定第65條規(guī)定如下：“劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則。具體劃分方法如下：

（一）物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖的范圍確定，但已經(jīng)自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無(wú)爭(zhēng)議的，不再重新劃分；

（二）分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但已經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（三）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然連接的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

劃分物業(yè)管理區(qū)域有爭(zhēng)議的，由區(qū)主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處處理。”

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三、建議《物業(yè)條例修訂草案》第十七條關(guān)于業(yè)主認(rèn)定條款進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整

? ?1.修改建議

? ?建議該條全部?jī)?nèi)容修改為：“本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人?！?/span>

? ?2.建議解釋說(shuō)明及理由

? ?“房屋所有權(quán)人為業(yè)主”是原物業(yè)管理?xiàng)l例明示規(guī)定的內(nèi)容，也符合《物權(quán)法》的規(guī)定。本條例擬在采用登記外觀主義基礎(chǔ)上確定業(yè)主，既不符合《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的本意，也極易在適用過(guò)程中因規(guī)定過(guò)于死板引致糾紛。

? ?雖然后面條款項(xiàng)采用列舉+兜底的方式擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)登記彰顯的所有權(quán)人范圍，卻仍然沿襲不動(dòng)產(chǎn)登記外觀確認(rèn)所有權(quán)及業(yè)主之思路，對(duì)于業(yè)主的認(rèn)定簡(jiǎn)便了，卻不能涵蓋所有的類(lèi)型，兜底條款的適用同樣會(huì)在實(shí)務(wù)操作中帶帶種種爭(zhēng)議。總體上該款有棄簡(jiǎn)從繁之嫌，有違背上位法之義，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)也會(huì)帶來(lái)爭(zhēng)議。

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四、關(guān)于《物業(yè)條例修訂草案》第二十條【籌備組成立】第二十一條 【籌備組組成與職責(zé)】第二十三條 【籌備會(huì)議召集和主持】等的修訂建議

? ?1.修改建議

? ?關(guān)于籌備組的組成，我們建議在第二十一條“籌備組由七至九名成員組成”改為“籌備組由九名或十一名成員組成”，在第二十一條中增加“其中業(yè)主代表人數(shù)應(yīng)超過(guò)50%”的表述；第二十三條中“籌備組成員就籌備工作事項(xiàng)不同意的，由籌備組成員投票決定，贊成票超過(guò)一半以上，議決事項(xiàng)即為通過(guò)”。

? ?2.建議解釋說(shuō)明及理由

? ?業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)的成立從基層行政角度而言是實(shí)行居民自治管理、行使相關(guān)自治權(quán)利的體現(xiàn)。因此相關(guān)人員構(gòu)成、數(shù)量多寡、運(yùn)行以及事項(xiàng)議決均應(yīng)體現(xiàn)自治屬性?；I備組籌備的是業(yè)主大會(huì)，街道辦具有政府行政屬性等機(jī)構(gòu)介入不宜過(guò)深，因此其成員應(yīng)至少有一半以上是業(yè)主代表，且在成員對(duì)籌備工作事項(xiàng)意見(jiàn)不統(tǒng)一時(shí)，以投票方式?jīng)Q定，如此方能體現(xiàn)業(yè)主大會(huì)成立的自治屬性。

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五、關(guān)于第四十二條業(yè)主候選人資格方面建議適當(dāng)放寬條件

? ?1.修改建議

? ?將其中第二款第一項(xiàng)調(diào)整為：“有下列情形的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員候選人：（一）因犯罪，被判處刑罰，執(zhí)行期滿未逾五年；”。

? ?將第二款第二項(xiàng)調(diào)整為：“最近一年內(nèi)，因違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章，受到行政處罰；”

? ?2.建議解釋說(shuō)明及理由

? ?我們認(rèn)為在業(yè)委會(huì)委員候選資格上區(qū)分故意犯罪與過(guò)失犯罪價(jià)值匱乏。具體而言，故意犯罪是我國(guó)刑法確定的罪過(guò)形式之一，根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第十四條規(guī)定，故意犯罪是指行為人明知自己的行為會(huì)發(fā)生危害社會(huì)的結(jié)果，并且希望或者放任這種結(jié)果發(fā)生的主觀心理態(tài)度。一方面，犯罪是最嚴(yán)重的違法行為，因犯罪獲刑，執(zhí)行期滿未逾五年的，應(yīng)該都不允許擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員候選人，區(qū)分故意犯罪和過(guò)失犯罪意義不大；另一方面，故意犯罪是一個(gè)比較抽象的刑法方面的概念，在業(yè)主委員會(huì)選舉中首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、相關(guān)業(yè)主甄別故意犯罪的難度非常高，容易產(chǎn)生糾紛。

? ?除此之外，我們認(rèn)為即使業(yè)主被剝奪剝奪政治權(quán)利，但也不包括其參與社區(qū)范圍內(nèi)治理方面的權(quán)利，故剝奪政治權(quán)利不應(yīng)在業(yè)主候選人資格并禁止范圍內(nèi)。

? ?因業(yè)主委員會(huì)屬于小區(qū)居民自治性組織，故對(duì)業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)的資格應(yīng)當(dāng)適放開(kāi)，不能規(guī)定的過(guò)于嚴(yán)苛，即使受到相應(yīng)行政處罰，在沒(méi)有明確的法律依據(jù)的情況下，也不應(yīng)該影響及剝奪業(yè)主參與居民自治性組織的權(quán)利。對(duì)于行政處罰記錄的年限也不宜太長(zhǎng)，一年左右基本比較恰當(dāng)，同時(shí)不能因“警告”、“罰款”等輕微行政處罰即失去當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員的資格。因此我們建議作如上修改。

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六、建議在《物業(yè)條例修訂草案》中規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，以此促使建設(shè)單位盡快推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)

? ?1.修改建議

? ?在《條例草案中》第三章第二節(jié)中增加一條“在本條例實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，在完成物業(yè)共用部分交接前，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；但發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)：

（1）籌備組成立滿3個(gè)月未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

（2）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；

（3）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書(shū)面查驗(yàn)通知之日起30日內(nèi)未開(kāi)始查驗(yàn)的；

（4）物業(yè)共用部分經(jīng)查驗(yàn)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書(shū)面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的?！?/span>

? ?2.建議解釋說(shuō)明及理由

? ?明確開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)責(zé)任，把與全體業(yè)主完成物業(yè)共用部分交接作為前期開(kāi)發(fā)與后期管理的分界點(diǎn)，利于解決小區(qū)前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題。

? ?業(yè)主大會(huì)沒(méi)成立就不用交物業(yè)費(fèi)，提升了建設(shè)單位協(xié)助組建業(yè)主大會(huì)的積極性，同時(shí)規(guī)定的4種例外情形，目的是防止業(yè)主怠于行使權(quán)利，促使業(yè)主積極成立業(yè)主大會(huì)，及時(shí)與建設(shè)單位完成共用部位查驗(yàn)交接，完成權(quán)利責(zé)任的轉(zhuǎn)移。

七、關(guān)于承租人等實(shí)際物業(yè)使用權(quán)人能否行使部分業(yè)主相關(guān)權(quán)利的討論和建議

? ?我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》基本確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)體系下業(yè)主權(quán)益的保護(hù)原則。前述兩部法律法規(guī)均將與小區(qū)公共物業(yè)管理相關(guān)的權(quán)利主體限定為“業(yè)主”，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人，但是對(duì)于承租人等實(shí)際物業(yè)使用人利益的保護(hù)和平衡問(wèn)題卻并鮮有涉及。然而，在大中城市，因?yàn)榫幼∮^念的升級(jí)和市場(chǎng)的調(diào)整，租房居住已成為主流。伴隨出現(xiàn)的是自2017年底開(kāi)始以規(guī)?；?zhuān)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為標(biāo)志的房屋租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租公寓房產(chǎn)板塊迅速發(fā)展，而國(guó)家也出臺(tái)相關(guān)政策予以支持。黨中央和國(guó)務(wù)院自2017年以來(lái)就已經(jīng)籌劃逐步建立“租購(gòu)并舉”的租賃住房制度。在這種大的社會(huì)背景下，承租人等實(shí)際物業(yè)使用人雖然并非業(yè)主，但卻實(shí)際上履行著交納物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)義務(wù)，因此也應(yīng)享有一定的權(quán)利。在業(yè)主資格以及相關(guān)權(quán)利行使嚴(yán)格限定的前提下，物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及公共治理的相關(guān)規(guī)定對(duì)承租人等實(shí)際物業(yè)使用人采取無(wú)視態(tài)度，顯然不利于“租購(gòu)并舉”居住權(quán)益共享共同體的維持、發(fā)展及主體利益保護(hù)。

? ?有鑒于此，我們建議深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)相關(guān)立法機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理相關(guān)部門(mén)發(fā)揚(yáng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)敢想、敢干、敢創(chuàng)新的精神，適當(dāng)放寬業(yè)主相關(guān)權(quán)利行使主體的限定，將業(yè)主權(quán)利中部分權(quán)利予以分離，例如可賦予三年以上的長(zhǎng)期承租人在涉及到小區(qū)公共事務(wù)上有獲取相關(guān)信息和進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利；在涉及小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備維修上有參與表決等“準(zhǔn)業(yè)主權(quán)利”。

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八、關(guān)于在籌備組決議不成立業(yè)委會(huì)情況下，增加相應(yīng)救濟(jì)渠道的討論和建議

? ?在前面的意見(jiàn)中，我們建議籌備組應(yīng)由九名或者十一名各方主體代表組成，其中業(yè)主代表應(yīng)占比一半以上，議決事項(xiàng)實(shí)行投標(biāo)表決制。在議決機(jī)制下，如籌備組最終決定不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，則應(yīng)增加相應(yīng)的救濟(jì)渠道。我們認(rèn)為物業(yè)條例修訂草案應(yīng)新增如下相關(guān)規(guī)定：“在籌備組決議不成立業(yè)主委員的情況下，則可由小區(qū)內(nèi)十分之一以上業(yè)主提議，重新確定籌備組業(yè)主代表，并重新就成立業(yè)主委員會(huì)事宜進(jìn)行重新議決。如仍無(wú)法形成成立業(yè)主委員會(huì)的決議，則依據(jù)街道辦的決定組建并成立業(yè)主委員會(huì)。”

? ?除此以外，對(duì)于籌備組業(yè)主代表的準(zhǔn)入門(mén)檻以及履行相應(yīng)職責(zé)我們認(rèn)為應(yīng)確立相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，確保籌備組能正常開(kāi)展工作。例如允許籌備組業(yè)主代表有條件進(jìn)行更換，可明確規(guī)定業(yè)主代表2次以上無(wú)正當(dāng)理由不參與籌備組會(huì)議，或者長(zhǎng)期（6個(gè)月以上）因患病、犯罪而無(wú)法正當(dāng)履行籌備成員職務(wù)，則應(yīng)予以更換。