關(guān)于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例（修訂草案稿）》

的修訂建議

? ?2021年12月17日，深圳市規(guī)劃和自然資源局在官網(wǎng)發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例（修訂草案稿）》（以下簡(jiǎn)稱“草案”）向社會(huì)公開征求意見。特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案本著創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的立法原則，在居住權(quán)登記、預(yù)告登記以及登記歷史遺留問(wèn)題解決等方面進(jìn)行了突破，但在地下車庫(kù)、車位登記等方面也同樣存有遺憾。針對(duì)特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案的主要內(nèi)容，筆者嘗試提出相應(yīng)修改完善建議。鑒于個(gè)人認(rèn)識(shí)局限性，可能存在理解錯(cuò)漏，歡迎批評(píng)指正。

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一、關(guān)于地下車庫(kù)、車位產(chǎn)權(quán)登記問(wèn)題

? ?在全國(guó)范圍內(nèi)，如北京、上海、武漢、西安、重慶、東莞、杭州、廣州、南昌、成都諸多地市對(duì)于地下車庫(kù)、車位均可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。在深圳，地下車庫(kù)、車位的登記問(wèn)題一直是個(gè)疑難雜癥，深圳也由此成為未放開地下車庫(kù)、車位進(jìn)行登記的少數(shù)大城市之一。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)也曾在2014年發(fā)布《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）》，發(fā)布之后因爭(zhēng)議太大無(wú)疾而終。究其緣由主要還是因?yàn)樯钲谕恋亻_發(fā)歷史遺留問(wèn)題較多，車位車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題易引發(fā)重大爭(zhēng)議。

? ?隨著居民生活水平提高，小汽車的普及，關(guān)于地下車庫(kù)、車位的統(tǒng)一登記問(wèn)題也更顯緊迫。2019年，自然資源部公布《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問(wèn)題的意見（征求意見稿）》。2021年5月，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委等部門關(guān)于推動(dòng)城市停車設(shè)施發(fā)展意見的通知》，指出要出臺(tái)停車設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則，明確不同類型停車設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。

? ?從國(guó)務(wù)院辦公廳、自然資源部近兩年頻繁出臺(tái)關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車庫(kù)、車位的登記專門規(guī)章或者指導(dǎo)意見來(lái)看，地下車庫(kù)、車位的登記勢(shì)在必行。此次，深圳市修訂不動(dòng)產(chǎn)登記條例仍然未對(duì)地下車庫(kù)、車位不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題有所涉及，實(shí)為遺憾。雖然深圳地區(qū)因?yàn)橥恋亻_發(fā)背景較其他城市復(fù)雜，地下車庫(kù)、車位的權(quán)屬登記牽涉的利益關(guān)系更加復(fù)雜，但是修訂特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例之際，對(duì)于地下車庫(kù)、車位未作任何制度安排，顯然更不利于日后深圳推行該類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。有鑒于此，我們建議在此次征求意見稿中對(duì)于地下車庫(kù)、車位登記至少進(jìn)行指引性規(guī)定。從立法技術(shù)上而言，可以勾勒關(guān)于地下車庫(kù)、車位登記的基本原則，或可以擬定一到兩條關(guān)于地下車庫(kù)、車位登記的指引性規(guī)定，具體登記操作實(shí)施細(xì)則留待專門規(guī)范性文件予以細(xì)化。在已有條文具體修改方面，我們同時(shí)建議在第四條【登記權(quán)利種類】中將地下車庫(kù)、車位明確納入可登記權(quán)利種類。

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二、關(guān)于開發(fā)建設(shè)主體滅失，且沒(méi)有承繼單位情形下代位申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題

? ?特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案第二十九條規(guī)定了特殊情形下不動(dòng)產(chǎn)登記代位申請(qǐng)制度，其中一類情形是建設(shè)項(xiàng)目主體滅失且沒(méi)有承繼單位情況下，由購(gòu)房人或者區(qū)級(jí)以上人民政府指定的單位代位申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。相類似地，《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)）第四條則規(guī)定，“關(guān)于開發(fā)建設(shè)主體滅失的問(wèn)題。因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級(jí)主管部門的，由承繼單位或上級(jí)主管部門辦理；沒(méi)有承繼單位和上級(jí)主管部門的，可以由不動(dòng)產(chǎn)所在地縣級(jí)人民政府指定的機(jī)構(gòu)或組織代為申請(qǐng)辦理。”?

? ?特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案增加購(gòu)房人作為代位申請(qǐng)主體的初衷和愿景值得鼓勵(lì)，但是在具體實(shí)施過(guò)程中卻可能因?yàn)閭€(gè)別購(gòu)房人能否代表全體購(gòu)房人意愿、購(gòu)房人代表推選、協(xié)調(diào)以及核實(shí)等問(wèn)題增加代位申請(qǐng)的難度以及矛盾。前述情形下代位申請(qǐng)主體統(tǒng)一由人民政府指定也更為合適，是特殊情形下政府履行公共職能的恰當(dāng)以及有力體現(xiàn)。因此，我們建議特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案與自然資源部相關(guān)規(guī)定保持一致，無(wú)須額外增加購(gòu)房人作為代位申請(qǐng)的主體。如此既能保持和加強(qiáng)特區(qū)各行業(yè)以及普通民眾對(duì)于國(guó)務(wù)院部門規(guī)章與地方法規(guī)統(tǒng)一規(guī)定及統(tǒng)一適用的預(yù)測(cè)性和期待性，也有利于適用中差別和沖突。

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三、關(guān)于登記歷史遺留問(wèn)題等疑難復(fù)雜登記事項(xiàng)集體決策問(wèn)題

? ?特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案第三十九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理涉及群體信訪、重大社會(huì)利益、登記歷史遺留問(wèn)題等疑難復(fù)雜登記事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)集體討論決定。我們認(rèn)為從行政機(jī)關(guān)內(nèi)部集體決策制度的要求出發(fā)，對(duì)于涉及群體信訪、重大社會(huì)利益的應(yīng)當(dāng)進(jìn)行集體決策無(wú)可厚非，但是對(duì)于登記歷史遺留問(wèn)題等疑難復(fù)雜登記事項(xiàng)在集體決策時(shí)，應(yīng)當(dāng)會(huì)商市歷史遺留違法建筑處理部門，或在集體決策之前征詢相關(guān)部門的處理意見.

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四、關(guān)于通過(guò)告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的期限問(wèn)題

? ?特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案第五十三條規(guī)定，在繼承、受遺贈(zèng)情形下，申請(qǐng)人難以獲取死亡證明、親屬關(guān)系證明等材料，可通過(guò)出具書面承諾后進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。該條規(guī)定不失為便民之舉，特殊情形下死亡證明、或者親屬關(guān)系證明確實(shí)可能因?yàn)椴糠中姓C(jī)關(guān)機(jī)械管理等問(wèn)題，導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)無(wú)法出具。該條規(guī)定通過(guò)告知承諾制破解類似如何證明“你爸是你爸”這一囧境的實(shí)務(wù)做法值得稱贊。但是該條文第二款規(guī)定，通過(guò)告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的不動(dòng)產(chǎn)，在轉(zhuǎn)移登記后一年內(nèi)不得再辦理轉(zhuǎn)移登記。第二款規(guī)定關(guān)于通過(guò)告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的不動(dòng)產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓進(jìn)行期限的限定，并沒(méi)有上位法或者其他專門的法律依據(jù)，未與訴訟時(shí)效關(guān)聯(lián)，未考慮撤銷權(quán)的除斥期間，缺乏期限設(shè)置的權(quán)利救濟(jì)的邏輯基礎(chǔ)。我們建議關(guān)于期限的設(shè)置予以刪除。從法律效果的發(fā)生而言，特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案此處設(shè)置限制轉(zhuǎn)移登記的期限立法邏輯也是存在矛盾的。我們認(rèn)為行政機(jī)關(guān)如認(rèn)可通過(guò)書面承諾制度可代替有關(guān)政府機(jī)關(guān)出具的死亡證明、親屬關(guān)系證明，則應(yīng)承認(rèn)和承受相應(yīng)后果，保持物權(quán)變動(dòng)因果關(guān)系的一致，不應(yīng)就該類情形區(qū)別對(duì)待。

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五、關(guān)于異議登記待生效期間的問(wèn)題

? ?特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案第九十二條規(guī)定，異議登記申請(qǐng)人應(yīng)在異議登記之日起十五日內(nèi)，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交人民法院受理通知書、仲裁委員會(huì)受理通知書等提起訴訟、申請(qǐng)仲裁的證明材料，逾期不提交的，異議登記自動(dòng)失效。該條款規(guī)定的異議登記待生效期間過(guò)短，我們認(rèn)為有關(guān)部門可能未充分考慮人民法院立案受理現(xiàn)狀問(wèn)題。在人民法院受理案件改革為立案登記制后，各地法院受理案件數(shù)量激增，特區(qū)內(nèi)各基層法院更是如此。法院目前在受理案件時(shí)，一般“強(qiáng)制性”要求須經(jīng)過(guò)訴前聯(lián)調(diào)前置程序。訴前聯(lián)調(diào)的程序一般有一個(gè)月左右的時(shí)間，訴前聯(lián)調(diào)如果成功則不存在訴訟，如無(wú)法進(jìn)行訴前調(diào)解才正式轉(zhuǎn)為立案，出具受理案件通知書。這種背景下，異議登記申請(qǐng)人在十五日提交人民法院受理案件通知書實(shí)則非常困難，對(duì)此我們建議對(duì)于異議登記待生效的期間進(jìn)行放寬，或者可以規(guī)定因?yàn)槿嗣穹ㄔ哼M(jìn)行訴前聯(lián)調(diào)或者因立案程序問(wèn)題耗費(fèi)的時(shí)間不計(jì)入十五日范圍內(nèi)。

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六、關(guān)于居住權(quán)設(shè)立通知抵押權(quán)人的問(wèn)題

? ?特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案第七十五條第二款規(guī)定，申請(qǐng)居住權(quán)登記的房屋已設(shè)立抵押權(quán)登記的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。該條款規(guī)定涉及的是居住權(quán)人權(quán)益與抵押權(quán)人權(quán)益潛在的沖突與協(xié)調(diào)問(wèn)題。民法典創(chuàng)設(shè)居住權(quán)這一新的物權(quán)后，對(duì)于抵押權(quán)人而言如果相應(yīng)房屋存在居住權(quán)，則其抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)可能會(huì)受到相應(yīng)的影響，甚至在行使抵押權(quán)益條件具備時(shí)，因?yàn)榫幼?quán)的存在，抵押權(quán)人的權(quán)益可能存在無(wú)法實(shí)現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此在同一房屋已設(shè)立抵押權(quán)登記的情形下，為了平衡及調(diào)和抵押權(quán)與居住權(quán)人的權(quán)益沖突，在制度設(shè)計(jì)上建議考慮規(guī)定應(yīng)在居住權(quán)設(shè)立之前通知抵押權(quán)人。此時(shí)，抵押權(quán)人可要求抵押人提供其他擔(dān)保物或者保證擔(dān)保等，或者要求進(jìn)行提前行使抵押權(quán)益，如此可以維護(hù)抵押權(quán)益，否則抵押權(quán)益功能就愈發(fā)難以發(fā)揮應(yīng)有之義。我們建議該條款調(diào)整為，申請(qǐng)居住權(quán)登記的房屋已設(shè)立抵押權(quán)登記的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在居住權(quán)登記設(shè)立之前30日內(nèi)通知抵押權(quán)人。

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深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例（修訂草稿案）

第一章? 總則

第一條【立法目的】為了規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保障權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際，制定本條例。

第二條【適用范圍】深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況以及其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域及其建筑物、構(gòu)筑物、林木等定著物。

第三條【登記原則】不動(dòng)產(chǎn)登記遵循誠(chéng)實(shí)信用、高效便民、真實(shí)準(zhǔn)確、一體登記、連續(xù)登記等原則。

第四條【登記權(quán)利種類】下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，可以依照本條例的規(guī)定辦理登記：

（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；

（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；

（三）海域使用權(quán)；

（四）無(wú)居民海島使用權(quán)；

（五）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；

（六）森林、林木所有權(quán)；?

（七）地役權(quán)；

（八）抵押權(quán)；

（九）居住權(quán)；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

第五條【登記機(jī)構(gòu)】深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記具體工作，負(fù)責(zé)制定不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)并組織實(shí)施，負(fù)責(zé)審核不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，負(fù)責(zé)查處不動(dòng)產(chǎn)登記違法行為。

第六條【主管部門】市規(guī)劃和自然資源主管部門（以下簡(jiǎn)稱主管部門）是不動(dòng)產(chǎn)登記的主管部門，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、指導(dǎo)、監(jiān)督不動(dòng)產(chǎn)登記工作，制定不動(dòng)產(chǎn)登記、權(quán)籍調(diào)查等政策。

住房建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管、人民防空等行政主管部門按照各自職責(zé)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

?第七條【登記人員】不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力，取得市政府頒發(fā)的行政執(zhí)法資格證書。

不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立行使登記審查、登簿職責(zé)，非因法定事由并經(jīng)法定程序，不被免職、降級(jí)、辭退或者處分。

第八條【權(quán)籍調(diào)查】主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查制度。

申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記或者涉及不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等變化的不動(dòng)產(chǎn)變更登記，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查。

權(quán)籍調(diào)查管理要求和技術(shù)規(guī)范由主管部門另行制定。

第九條【信息共享】建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享制度。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與主管部門、住房建設(shè)、公證、民政、教育、人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等部門之間信息數(shù)據(jù)共享。

第十條【登記責(zé)任險(xiǎn)】建立不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任保險(xiǎn)制度。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用納入部門預(yù)算管理。

第十一條【不動(dòng)產(chǎn)登記購(gòu)買社會(huì)服務(wù)】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時(shí)，可以向社會(huì)力量購(gòu)買實(shí)地查看、公證、法律調(diào)查等服務(wù)，所需費(fèi)用列入部門預(yù)算管理。

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第二章? 不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)登記證書? ? ?

第十二條【不動(dòng)產(chǎn)單元】不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。

不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線清晰且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動(dòng)產(chǎn)單元一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。不動(dòng)產(chǎn)單元確需分割、合并或者調(diào)整邊界的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)主管部門或其派出機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并符合以下條件：

（一）具備獨(dú)立使用功能；

（二）符合規(guī)劃使用功能；

（三）符合不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范。

第十三條【登記簿及記載事項(xiàng)】不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位進(jìn)行編制，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元應(yīng)當(dāng)編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：

（一）不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；?

（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體、類型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；

（三）涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)；

（四）其他相關(guān)事項(xiàng)。

第十四條【文件記載】有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件或者土地權(quán)屬來(lái)源文件等，將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的限制、提示事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿：

（一）土地權(quán)屬來(lái)源文件中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分限制的；

（二）行政機(jī)關(guān)作出征收房屋、收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定，要求限制辦理不動(dòng)產(chǎn)處分的；

（三）住房建設(shè)部門作出收回保障性住房決定，要求限制辦理保障性住房處分的；

（四）城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)后，城市更新部門要求暫停辦理涉及城市更新項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記的；

（五）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（六）因登記錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)予以更正登記或者撤銷登記的，但依法暫不具備更正或者撤銷條件的；

（七）其他法律、法規(guī)規(guī)定限制、提示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的。

第十五條【登記簿形式】不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原始登記資料予以重建。

第十六條【登簿發(fā)證】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，依法頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證書，但具有下列情形之一，可以不頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證書：

（一） 建筑物區(qū)分所有權(quán)的首次登記；

（二） 建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記；

（三） 查封登記、預(yù)查封登記；

（四） 注銷登記；

（五） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十七條【登記簿效力】不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法制作，永久保存。

任何組織或者個(gè)人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿；除依法予以更正外，不得修改不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)。

第十八條【簿證關(guān)系】不動(dòng)產(chǎn)登記證書是登記事項(xiàng)的證明，記載的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

第十九條【登記證書形式】不動(dòng)產(chǎn)登記證書包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和其他登記證書。

不動(dòng)產(chǎn)登記證書可以采用電子介質(zhì)和紙質(zhì)介質(zhì)兩種形式。電子證書和紙質(zhì)證書具有同等法律效力。

第二十條【證書換發(fā)與補(bǔ)發(fā)】不動(dòng)產(chǎn)登記紙質(zhì)證書污損、破損、遺失或者滅失的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā)或者補(bǔ)發(fā)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將換發(fā)或者補(bǔ)發(fā)紙質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記證書的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第二十一條【證書收回】具有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)收回已經(jīng)頒發(fā)的紙質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記證書：

（一） 轉(zhuǎn)移登記；

（二） 變更登記；

（三） 注銷登記；

（四） 其他需要收回原不動(dòng)產(chǎn)登記證書的情形。

不動(dòng)產(chǎn)登記證書應(yīng)當(dāng)收回而無(wú)法收回的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上公告作廢。

第二十二條【兩簿銜接】自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記時(shí)，涉及已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、權(quán)利主體等要素實(shí)現(xiàn)自然資源登記簿與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的關(guān)聯(lián)。

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第三章? 登記程序

第二十三條【一般程序】不動(dòng)產(chǎn)登記一般按照下列程序進(jìn)行，法律、行政法規(guī)以及本條例另有規(guī)定的除外：

（一）申請(qǐng)；

（二）受理；

（三）審核；

（四）登簿。

第二十四條【共同申請(qǐng)】因買賣、互換、贈(zèng)與、抵押等導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

第二十五條【單方申請(qǐng)】具有下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：

（一）首次登記；?

（二）變更登記；?

（三）更正登記；

（四）異議登記；

（五）繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；

（六）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府、主管部門生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；?

（七）因不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失、權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記；

（八）在國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)改制中，不動(dòng)產(chǎn)多次劃轉(zhuǎn)或剝離，因原國(guó)有企業(yè)被注銷無(wú)法共同申請(qǐng)登記的，經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門確認(rèn)后，可以由劃轉(zhuǎn)或者剝離后的國(guó)有企業(yè)單方申請(qǐng)；

（九）預(yù)售人未按約定申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記；

（十）城市更新搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，物業(yè)權(quán)利人未按約定與市場(chǎng)主體共同申請(qǐng)被搬遷房屋相關(guān)預(yù)告登記的，市場(chǎng)主體申請(qǐng)被搬遷房屋相關(guān)預(yù)告登記；

（十一）抵押權(quán)人申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記的；

（十二）按照土地使用權(quán)出讓合同及監(jiān)管協(xié)議約定，產(chǎn)權(quán)歸政府或者建設(shè)單位建設(shè)后無(wú)償移交給政府的相關(guān)配套設(shè)施，可以由人民政府或者人民政府確定的接受單位單方申請(qǐng)登記；

（十三）法律、法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。

第二十六條【共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)】處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)由占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但登記簿上記載當(dāng)事人另有約定的除外。

按份共有人處分其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額的，無(wú)須其他共有人共同申請(qǐng)。

第二十七條【委托申請(qǐng)】當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。委托代理人為兩人及以上的，委托代理人應(yīng)當(dāng)共同行使代理權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。

第二十八條【監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)】無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。監(jiān)護(hù)人為兩人及以上的，可由其中一人代為申請(qǐng)。

監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人身份證明、監(jiān)護(hù)關(guān)系、申請(qǐng)人為無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料以及為被監(jiān)護(hù)人利益的書面承諾。

第二十九條【代位申請(qǐng)】有下列情形之一的，可以由當(dāng)事人以自己的名義向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)代位申請(qǐng)登記：

（一）政府投資的教育、醫(yī)療、文化設(shè)施、交通設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目，可以由土地權(quán)屬來(lái)源文件中約定的實(shí)際使用單位或者項(xiàng)目管理單位代位申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；

（二）建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失，且沒(méi)有承繼單位的，可由購(gòu)房人或者區(qū)級(jí)以上人民政府指定的單位代位申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第三十條【撤回申請(qǐng)】申請(qǐng)登記的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可撤回登記申請(qǐng)。登記事項(xiàng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的，應(yīng)由全體登記申請(qǐng)人共同申請(qǐng)撤回登記，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第三十一條【申請(qǐng)場(chǎng)所】當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)降怯泩?chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記；屬于網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)范圍的，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，具體范圍由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公布。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)逐步推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)范圍。

第三十二條【申請(qǐng)材料】申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交以下材料并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人身份證明；

（三）代理人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交代理人身份證明以及授權(quán)委托書。

（四）法律、行政法規(guī)以及本條例規(guī)定的其他材料。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場(chǎng)所和門戶網(wǎng)站上公開登記職責(zé)、登記范圍、申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的交易、稅收等申報(bào)材料，實(shí)現(xiàn)一窗受理、并行辦理。

第三十三條【材料要求】申請(qǐng)人提供的材料應(yīng)為原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。

通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享獲取的電子數(shù)據(jù)可以作為申請(qǐng)材料的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得要求申請(qǐng)人重復(fù)提交。

在域外形成的申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)符合域外民事證據(jù)材料認(rèn)證的規(guī)定。申請(qǐng)材料原件為外文的，應(yīng)提供中文譯本。

第三十四條【受理】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)受理并出具受理憑證；

（二）申請(qǐng)材料有錯(cuò)誤，可以當(dāng)場(chǎng)更正的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并出具受理憑證；

（三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式且無(wú)法當(dāng)場(chǎng)補(bǔ)正的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；?

（四）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記職責(zé)范圍的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人不予受理并告知其向有登記管轄權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。

第三十五條【查驗(yàn)】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)：

（一）申請(qǐng)材料是否齊全，是否符合法定形式；

（二）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與申請(qǐng)材料所證明事實(shí)是否關(guān)聯(lián)、是否一致；

（三）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)是否沖突；

（四）申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否符合登記技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；

（五）是否違反法律、行政法規(guī)以及本條例的規(guī)定。

第三十六條【詢問(wèn)】當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，可以提交關(guān)于登記意愿、共有關(guān)系等情況的書面承諾。登記機(jī)構(gòu)在審查過(guò)程中，認(rèn)為有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料或者進(jìn)一步詢問(wèn)申請(qǐng)人，并制作詢問(wèn)記錄，仍不能證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人提交有關(guān)情況的公證書、法律意見書或者其他具有法定證明力的文件，也可以委托公證機(jī)關(guān)、律師事務(wù)所開展調(diào)查核實(shí)有關(guān)情況。

第三十七條【實(shí)地查看調(diào)查】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理在建建筑物抵押權(quán)登記、不動(dòng)產(chǎn)滅失的注銷登記時(shí)，可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看，但申請(qǐng)登記材料足已證明房屋等建筑物、構(gòu)筑物坐落、建筑情況或者滅失情況的除外。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請(qǐng)人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十八條【征求意見】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，認(rèn)為申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性以及與登記申請(qǐng)事項(xiàng)的一致性、關(guān)聯(lián)性存疑的，可以書面征求主管部門、住房建設(shè)、稅務(wù)等部門意見，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在收到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)征求意見五個(gè)工作日內(nèi)書面反饋。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)部門出具的書面意見辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第三十九條【集體決策機(jī)制】建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記的集體決策機(jī)制。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理涉及群體信訪、重大社會(huì)利益、登記歷史遺留問(wèn)題等疑難復(fù)雜登記事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)集體討論決定。

第四十條【審核結(jié)果】經(jīng)審查符合登記條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登簿。登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。

第四十一條【不予登記】具有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予登記并書面告知申請(qǐng)人：

（一）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的；

（二）存在尚未解決權(quán)屬爭(zhēng)議的，但異議登記除外；

（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所涉及的土地使用權(quán)超過(guò)使用期限的；

（四）不符合不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定條件的；

（五）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與申請(qǐng)文件所證明的事實(shí)沒(méi)有關(guān)聯(lián)或者不一致的；

（六）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)相沖突的，但更正登記除外；

（七）未依法繳納土地出讓價(jià)款、土地租金、海域使用金或者相關(guān)稅費(fèi)的，但人民政府同意可以實(shí)行“證繳分離”的除外；

（八）不動(dòng)產(chǎn)被依法查封或限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期間，權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)的；

（九）未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人書面同意，當(dāng)事人處分該不動(dòng)產(chǎn)的；

（十）以相同事項(xiàng)和理由重復(fù)申請(qǐng)異議登記的；

（十一）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

第四十二條【囑托登記】具有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)有關(guān)部門的要求辦理不動(dòng)產(chǎn)登記：

（一）人民法院持協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的；

（二）監(jiān)察機(jī)關(guān)、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、稅務(wù)部門等持協(xié)助查封文書要求辦理查封登記的；

（三）人民政府持協(xié)助登記文件要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的；

（四）依法沒(méi)收、征收、收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限屆滿等情形，有權(quán)機(jī)關(guān)持協(xié)助登記文件要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記或者限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（五）規(guī)劃土地監(jiān)察部門持限制房地產(chǎn)權(quán)利的決定要求限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（六）因行政區(qū)劃調(diào)整、地名變更等原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)坐落名稱發(fā)生變化，民政部門、公安機(jī)關(guān)、地名主管部門持協(xié)助登記文件要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記的；?

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記事項(xiàng)存在異議的，可以向有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建議，并停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)；有關(guān)機(jī)關(guān)堅(jiān)持囑托登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

第四十三條【囑托登記特別材料】部分沒(méi)收、征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，相關(guān)部門要求辦理變更登記時(shí)，除持協(xié)助登記文件外，還應(yīng)當(dāng)提供不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等證明材料。

人民法院持法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理的登記，涉及需要當(dāng)事人依法繳納稅費(fèi)、地價(jià)后方能辦理登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先行繳納稅費(fèi)、地價(jià)。

第四十四條【登簿次序】?jī)蓚€(gè)或者兩個(gè)以上的申請(qǐng)人對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，按照受理時(shí)間的先后順序依次予以審查登簿。

第四十五條【登記時(shí)限】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起，按照下列時(shí)限要求，辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，但法律另有規(guī)定的除外：

（一）查封登記、異議登記當(dāng)場(chǎng)辦結(jié)；

（二）抵押登記、預(yù)告登記三個(gè)工作日；

（三）未能提交生效法律文書或者公證文書的繼承、受遺贈(zèng)的轉(zhuǎn)移登記二十個(gè)工作日；

（四）其他不動(dòng)產(chǎn)登記五個(gè)工作日。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看、調(diào)查、征求意見、公告的時(shí)間不計(jì)入辦理時(shí)限。

第四十六條【送達(dá)】不動(dòng)產(chǎn)登記證書直接送達(dá)當(dāng)事人。經(jīng)當(dāng)事人同意，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以采用郵寄、電子郵件等方式送達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記證書或者其他文書。無(wú)法直接送達(dá)或通過(guò)郵寄、電子郵件等方式送達(dá)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以在其門戶網(wǎng)站進(jìn)行公告。自發(fā)出公告之日起，經(jīng)過(guò)六十日，即視為送達(dá)。

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第四章 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記與其它登記

第一節(jié) 一般規(guī)定

第四十七條【登記類型】不動(dòng)產(chǎn)登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、預(yù)告登記、異議登記和查封登記等。

第四十八條【首次登記】不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。

未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)以及本條例另有規(guī)定的除外。

第四十九條【變更登記】具有下列情形之一的，申請(qǐng)人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記：

（一）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變更的；

（二）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、用途、面積等自然狀況變更的；

（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等狀況發(fā)生變化的；

（四）同一權(quán)利人經(jīng)批準(zhǔn)分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的；

（五）按份共有轉(zhuǎn)為共同共有或者共同共有轉(zhuǎn)為按份共有的；

（六）地役權(quán)利用目的、方法、內(nèi)容等發(fā)生變化的；

（七）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；

（八）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化或者被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額確定的；

（九）居住權(quán)的期限、條件及要求等發(fā)生改變；

（十）其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

共有不動(dòng)產(chǎn)的共有人因前款第一項(xiàng)所列事項(xiàng)發(fā)生變化的，可由發(fā)生變更的共有人單獨(dú)申請(qǐng)變更登記；共有的不動(dòng)產(chǎn)因前款第二項(xiàng)所列事項(xiàng)發(fā)生變化的，可以由共有人其中一人申請(qǐng)變更登記。

第五十條【轉(zhuǎn)移登記】具有下列情形之一的，申請(qǐng)人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記：

（一）買賣、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的；

（二）以不動(dòng)產(chǎn)抵債的；

（三）以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）或者合作開發(fā)并以產(chǎn)權(quán)分成的；

（四）法人或者非法人組織因收購(gòu)、合并、分立等導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（五）不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（六）繼承、受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)的；

（七）共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額發(fā)生變化的；

（八）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（九）住房建設(shè)部門收回或回購(gòu)政策性住房的；

（十）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（十一）因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移導(dǎo)致地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（十二）其他涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的情形。

第五十一條【法定繼承轉(zhuǎn)移登記】因法定繼承取得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

第五十二條【遺囑、受遺贈(zèng)轉(zhuǎn)移登記】因遺囑繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議以及當(dāng)事人關(guān)于遺囑、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議真實(shí)性的承諾等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

第五十三條【告知承諾制】在繼承、受遺贈(zèng)轉(zhuǎn)移登記中，申請(qǐng)人確實(shí)難以獲取死亡證明、親屬關(guān)系證明等材料，可以由申請(qǐng)人書面承諾代替，具體辦法由主管部門另行制定。

通過(guò)告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的不動(dòng)產(chǎn)，在轉(zhuǎn)移登記辦理后一年內(nèi)不得再辦理轉(zhuǎn)移登記。

第五十四條【登記機(jī)構(gòu)調(diào)查責(zé)任】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法對(duì)繼承、受遺贈(zèng)的相關(guān)材料、事實(shí)進(jìn)行查驗(yàn)、實(shí)地查看或者調(diào)查。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)分配協(xié)議或者遺囑、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議真實(shí)性存疑的，可以要求遺產(chǎn)管理人、親屬關(guān)系材料中的全部或者部分法定繼承人到場(chǎng)接受詢問(wèn)，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五十五條【第三方服務(wù)】申請(qǐng)人在辦理繼承、受遺贈(zèng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，可以委托公證機(jī)構(gòu)或具有遺產(chǎn)管理人資質(zhì)的律師為登記所涉及的法律事實(shí)進(jìn)行調(diào)查或者核實(shí)。公證機(jī)構(gòu)或律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，對(duì)其所認(rèn)定的法律事實(shí)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)，并出具公證文書或法律意見書。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以將公證機(jī)構(gòu)或律師事務(wù)所出具的公證文書或法律意見書作為登記審查依據(jù)。

第五十六條【繼承轉(zhuǎn)移登記公告】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理后，可以在其門戶網(wǎng)站對(duì)當(dāng)事人提交的死亡證明材料、遺屬或全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及申請(qǐng)事項(xiàng)等進(jìn)行公告，公告時(shí)間不少于三個(gè)月。公告期滿無(wú)異議或異議不成立的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第五十七條【注銷登記】具有下列情形之一的，申請(qǐng)人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)注銷登記：

（一）不動(dòng)產(chǎn)滅失的；

（二）權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；?

（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利被依法沒(méi)收、征收或收回的；

（四）人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的；

（五）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限屆滿而消滅的；

（六）其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利注銷情形。

不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理抵押權(quán)登記、居住權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記的，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷登記的，所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人、居住權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人共同申請(qǐng)，或提供經(jīng)公證的抵押權(quán)人、居住權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的材料。

不動(dòng)產(chǎn)存在查封登記或者異議登記的，權(quán)利人不得以放棄權(quán)利為由申請(qǐng)注銷登記。

第二節(jié) 所有權(quán)、用益物權(quán)的登記

第五十八條【一體登記】依法取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)的，可以單獨(dú)申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)的首次登記。

建筑物、構(gòu)筑物、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。

第五十九條【建設(shè)用地使用權(quán)首次登記】申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一） 劃撥決定書、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、租賃合同、作價(jià)出資（入股）等土地權(quán)屬來(lái)源材料；?

（二）宗地界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查材料；

（三）依法繳納土地出讓價(jià)款、土地租金、土地閑置費(fèi)等繳清憑證。

（四）依法繳納相關(guān)稅費(fèi)的繳清憑證。

第六十條【房屋所有權(quán)首次登記】申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來(lái)源材料；

（二）建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；?

（三）房屋已經(jīng)竣工的證明材料；

（四）經(jīng)審核確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；

（五）依法繳納土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證。

第六十一條【土地權(quán)屬來(lái)源資料不全】在處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中，因土地管理政策調(diào)整、檔案材料不全等歷史原因確實(shí)無(wú)法取得土地權(quán)屬來(lái)源資料或土地權(quán)屬來(lái)源資料不齊全的，主管部門或其派出機(jī)構(gòu)可以在不動(dòng)產(chǎn)所在地公告三十日，公告無(wú)爭(zhēng)議或爭(zhēng)議不成立的，出具土地權(quán)屬來(lái)源相關(guān)證明文件，視為土地權(quán)屬來(lái)源資料。

第六十二條【無(wú)法取得房屋已經(jīng)竣工的證明材料】在處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中，因建設(shè)工程的建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位滅失或者不配合導(dǎo)致無(wú)法辦理竣工備案手續(xù)的，在取得住房建設(shè)部門備案的房屋質(zhì)量安全鑒定合格文件以及消防驗(yàn)收備案文件后，可以視為房屋已經(jīng)竣工的證明材料。

第六十三條【留白登記】國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、出讓合同中明確的或者有關(guān)部門認(rèn)定的公共配套設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等，接收單位明確的，在辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，可以直接將公共配套設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等登記在接收單位名下。接收單位不明確的，在辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中予以注明。接收單位申請(qǐng)首次登記的，向其頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

第六十四條【業(yè)主共有部分登記】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)依申請(qǐng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并登記為業(yè)主共有，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。

第六十五條【房屋所有權(quán)變更登記】申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；

（二）法定登記事項(xiàng)發(fā)生變更的證明材料；

（三）變更事項(xiàng)依法需要完善用地手續(xù)的，提交完善用地手續(xù)的證明材料。

不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積發(fā)生變化需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或驗(yàn)收的，除提交經(jīng)審核確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積變更材料外，還要提供有關(guān)部門批準(zhǔn)或者驗(yàn)收文件。

同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的，還要提交主管部門分割或者合并的批準(zhǔn)文件。

第六十六條【房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記】申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；

（二）不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料；

（三）轉(zhuǎn)移事項(xiàng)依法需要人民政府或者相關(guān)主管部門批準(zhǔn)的，提交人民政府或者相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)文件；

（四）依法需要繳納土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等的，提交繳納憑證；

（五）申請(qǐng)轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)存在異議登記的，提交受讓方已知悉存在異議登記的證明材料。

辦理轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)涉及界址、空間界限、面積發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)一并辦理變更登記。

第六十七條【綠本強(qiáng)制過(guò)戶】土地權(quán)屬來(lái)源文件或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿中對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行限制的不動(dòng)產(chǎn)可以根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書辦理轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移后不改變其原有權(quán)利限制，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第六十八條【開發(fā)建設(shè)主體滅失】建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失且尚未辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，首次登記和轉(zhuǎn)移登記可一并辦理。

第六十九條【房屋所有權(quán)注銷登記材料】申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；?

（二）發(fā)生消滅的證明材料；

（三）權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利上設(shè)有抵押權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)或已經(jīng)辦理預(yù)告登記、查封登記的，需提交抵押權(quán)人、地役權(quán)人、居住權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人、查封機(jī)關(guān)同意注銷的書面材料。

自然人委托承擔(dān)土地整備、舊住宅區(qū)改造等具體實(shí)施工作的事業(yè)單位或國(guó)有企業(yè)辦理注銷登記或變更登記的，可以由委托代理人持區(qū)更新整備部門見證的授權(quán)委托書辦理登記。

第七十條【歷史遺留房屋登記內(nèi)容】在處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中，可以結(jié)合實(shí)際情況對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的非必要事項(xiàng)進(jìn)行缺省記載；在辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以僅記載專有建筑面積，不記載分?jǐn)偨ㄖ娣e。

第七十一條【交叉登記】按照或者參照《關(guān)于房地產(chǎn)登記發(fā)證若干問(wèn)題的規(guī)定》（深規(guī)土[1995]342）等規(guī)定，未辦理建設(shè)用地及房屋所有權(quán)首次登記，但已經(jīng)為部分房屋辦理轉(zhuǎn)移登記的，在具備辦理首次登記的條件下，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦首次登記。不滿足首次登記條件且權(quán)屬關(guān)系清晰的，可以繼續(xù)為同宗地內(nèi)剩余房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第七十二條【海域使用權(quán)換證】依法取得海域使用權(quán)的圍填海項(xiàng)目，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，海域使用權(quán)人可以憑海域使用權(quán)屬證書、海域使用權(quán)出讓合同（含批準(zhǔn)文件）、項(xiàng)目竣工海域使用驗(yàn)收合格文件等材料，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記，按照批準(zhǔn)圍填海時(shí)確定的使用功能辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)屬證書并同時(shí)注銷海域使用權(quán)證。

第七十三條【參照適用】海域使用權(quán)、無(wú)居民海島使用權(quán)登記參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有關(guān)規(guī)定辦理。

海域使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。

第七十四條【居住權(quán)】已登記的具有住宅功能房屋可以依法設(shè)立居住權(quán)。

一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)立一個(gè)居住權(quán)。

第七十五條【居住權(quán)申請(qǐng)材料】房屋所有權(quán)人采用書面形式訂立居住權(quán)合同或者以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)持居住權(quán)合同或者遺囑材料申請(qǐng)居住權(quán)首次登記。

申請(qǐng)居住權(quán)登記的房屋已設(shè)立抵押權(quán)登記的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。

申請(qǐng)居住權(quán)登記的房屋已被查封、已設(shè)立轉(zhuǎn)移預(yù)告登記或者設(shè)立居住權(quán)可能損害已存在權(quán)利人利益的，不予登記居住權(quán)。

第七十六條【居住權(quán)變更登記】因當(dāng)事人姓名或者名稱發(fā)生變化、居住條件和要求、居住權(quán)期限變化的，當(dāng)事人持變更的居住權(quán)合同或遺囑申請(qǐng)辦理居住權(quán)變更登記。

當(dāng)事人申請(qǐng)居住權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理。

第七十七條【居住權(quán)注銷登記】因居住權(quán)人死亡或者居住權(quán)期限屆滿的，房屋所有權(quán)人可以單方申請(qǐng)居住權(quán)注銷登記。

第七十八條【地役權(quán)適用范圍】當(dāng)事人因下列情形按照約定或者法律規(guī)定設(shè)定地役權(quán)后，可以持需役地和供役地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、地役權(quán)合同以及其他必要文件，申請(qǐng)辦理地役權(quán)首次登記：

（一）因用水、排水、通行利用他人不動(dòng)產(chǎn)的；

（二）因布設(shè)電線、電纜、水管、輸油管線、暖氣和燃?xì)夤艿裙芫€或管廊而利用他人不動(dòng)產(chǎn)的；

（三）因布設(shè)充電樁、無(wú)線通訊基站、供電設(shè)施等附屬設(shè)施而利用他人不動(dòng)產(chǎn)的；

（四）因設(shè)置橋梁、地鐵出入口、風(fēng)井等構(gòu)筑物、附著物而利用他人不動(dòng)產(chǎn)的；

（五）因通風(fēng)、采光、保持視野等限制他人不動(dòng)產(chǎn)利用的；

（六）其他為提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益，按照約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的情形。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理地役權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)分別記載于需役地和供役地登記簿。本條第一款第（二）、（三）項(xiàng)所述的管線、附屬設(shè)施的控制設(shè)備所在的土地、建筑物、構(gòu)筑物，可以作為需役地登記。

第七十九條【地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記】申請(qǐng)需役地轉(zhuǎn)移登記或者需役地分割轉(zhuǎn)讓部分涉及已登記的地役權(quán)，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人拒絕一并申請(qǐng)地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)出具書面材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)辦理地役權(quán)注銷登記。申請(qǐng)供役地轉(zhuǎn)移登記或者供役地分割轉(zhuǎn)讓部分涉及已登記的地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)地役權(quán)變更登記。

單獨(dú)申請(qǐng)地役權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理。

第三節(jié) 抵押權(quán)登記?

第八十條【抵押權(quán)首次登記】申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；?

（二）抵押合同；

（三）在建建筑物抵押的，還應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外；

（四）預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交預(yù)告登記證明；

（五）關(guān)于主合同已經(jīng)生效并且合法有效的承諾。

第八十一條【抵押權(quán)登記順序】同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。當(dāng)事人對(duì)抵押權(quán)順位另有約定且征得有利害關(guān)系的其他抵押權(quán)人同意的，從其約定辦理抵押權(quán)登記。

第八十二條【抵押權(quán)變更登記】抵押人、抵押權(quán)人的姓名或者名稱變化、擔(dān)保范圍、被擔(dān)保主債權(quán)的種類及數(shù)額、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位變更的，可以申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記。

變更事項(xiàng)對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，應(yīng)當(dāng)取得其他抵押權(quán)人書面同意文件或與受影響的其他抵押權(quán)人一并申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記。?

抵押物轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)與抵押物轉(zhuǎn)移登記一并辦理抵押權(quán)變更登記。

第八十三條【最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓登記類型】債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)，當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)分別申請(qǐng)下列登記：

（一）當(dāng)事人約定原抵押權(quán)人與受讓人共同享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

（二）當(dāng)事人約定受讓人享有一般抵押權(quán)、原抵押權(quán)人就扣減已轉(zhuǎn)移的債權(quán)數(shù)額后繼續(xù)享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變更登記以及一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

（三）當(dāng)事人約定原抵押權(quán)人不再享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)最高額抵押權(quán)確定登記以及一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的,除登記簿記載的當(dāng)事人約定外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

第八十四條【在建建筑物抵押權(quán)】在建建筑物抵押的，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房。

在建建筑物竣工，辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記。

第四節(jié) 更正登記

第八十五條【依申請(qǐng)更正情形】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載確有錯(cuò)誤的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正，但更正事項(xiàng)對(duì)錯(cuò)誤登記之后因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分、設(shè)定抵押權(quán)等發(fā)生的其他登記產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性不利影響的除外。

第八十六條【更正登記申請(qǐng)材料】申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）證明登記事項(xiàng)真實(shí)準(zhǔn)確狀況的材料；

（二）利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提交證明利害關(guān)系材料；

（三）權(quán)利人申請(qǐng)更正的內(nèi)容涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載事項(xiàng)的，還應(yīng)當(dāng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

第八十七條【依職權(quán)更正登記】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正，但更正事項(xiàng)對(duì)錯(cuò)誤登記之后發(fā)生的其他登記產(chǎn)生不利影響的除外。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)更正登記后應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人。

第八十八條【撤銷登記】有下列情形之一且尚不具備更正登記條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以撤銷全部或部分登記事項(xiàng)，但撤銷事項(xiàng)對(duì)錯(cuò)誤登記之后發(fā)生的其他登記產(chǎn)生不利影響的除外：

（一）有證據(jù)證明當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或者偽造有關(guān)證件、文件的；

（二）登記原因證明文件被依法認(rèn)定無(wú)效或者被撤銷的。?

前款所列情形除善意取得外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記簿中記載撤銷登記事項(xiàng)。

撤銷事項(xiàng)具備不動(dòng)產(chǎn)登記條件后，可以依照本條例辦理相應(yīng)登記。

第八十九條【撤銷登記程序】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在撤銷登記前，應(yīng)當(dāng)書面告知權(quán)利人享有陳述、申辯、申請(qǐng)聽證的權(quán)利，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在收到通知后五個(gè)工作日內(nèi)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交陳述、申辯意見，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)聽取權(quán)利人的陳述、申辯意見。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作出撤銷登記的決定應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并書面告知權(quán)利人依法享有申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。

第五節(jié) 異議登記

第九十條【異議登記適用情形】利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬錯(cuò)誤申請(qǐng)異議登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一） 對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的證明材料；

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬錯(cuò)誤的證明材料。

第九十一條【登記機(jī)構(gòu)處理】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理異議登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向申請(qǐng)人出具異議已登記的證明。

第九十二條【異議登記效力】異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起十五日內(nèi)，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交人民法院受理通知書、仲裁委員會(huì)受理通知書等提起訴訟、申請(qǐng)仲裁的證明材料，逾期不提交的，異議登記自動(dòng)失效。異議登記生效期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人申請(qǐng)注銷異議登記的，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)證明異議不成立的生效法律文書。

異議登記失效后，申請(qǐng)人就相同事項(xiàng)和理由再次申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理。

異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人提供知悉異議登記存在的書面材料要求繼續(xù)辦理的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理，并將異議登記事項(xiàng)繼續(xù)記載于登記簿。

第六節(jié) 預(yù)告登記

第九十三條【預(yù)告登記適用情形】有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記：

（一）商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的；

（二）不動(dòng)產(chǎn)買賣、抵押的；

（三）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的；

（四）因城市更新、土地整備安置補(bǔ)償?shù)模?/span>

（五）因政府主導(dǎo)的舊住宅區(qū)改造安置補(bǔ)償?shù)模?/span>

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

預(yù)告登記生效期間，權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理，預(yù)告登記權(quán)利人書面同意的除外。預(yù)告登記權(quán)利人書面同意處分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，預(yù)告登記自動(dòng)失效。

當(dāng)事人可以約定預(yù)告登記期限。預(yù)告登記期限屆滿的，預(yù)告登記自動(dòng)失效。

預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。

第九十四條【預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記】商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售商品房買賣合同備案后十日內(nèi)申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記。

申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）已備案的商品房預(yù)售合同；?

（二）預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)材料。

申請(qǐng)預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷登記和預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。

第九十五條【預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記】申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）已辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的證明材料；?

（二）抵押合同；

（三）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)首次登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記。

第九十六條【城市更新等預(yù)告登記】申請(qǐng)城市更新、土地整備、舊住宅區(qū)改造所涉不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）經(jīng)備案的搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議；

（二）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定。

第七節(jié) 查封登記

第九十七條【人民法院查封登記】人民法院要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理查封登記或者注銷查封登記的，應(yīng)當(dāng)提交協(xié)助執(zhí)行通知書。法院工作人員送達(dá)的，還應(yīng)當(dāng)提交工作證明。

第九十八條【輪候查封登記】?jī)蓚€(gè)以上人民法院查封同一不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記，對(duì)后送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記。查封登記失效的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封，查封期限自輪候查封轉(zhuǎn)為查封時(shí)起算。

輪候查封登記的順序按照人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的時(shí)間先后進(jìn)行排列。

第九十九條【注銷查封登記、查封登記失效】查封期間，人民法院解除查封的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書注銷查封登記。

不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效。

第一百條【查封登記網(wǎng)上辦理】建立健全不動(dòng)產(chǎn)查封信息聯(lián)動(dòng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)人民法院網(wǎng)上查封、網(wǎng)上解封。

第一百零一條【參照辦理】人民法院辦理預(yù)查封登記或者注銷預(yù)查封登記的，參照本節(jié)規(guī)定辦理。

監(jiān)察委員會(huì)、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等其他國(guó)家機(jī)關(guān)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理查封登記或者注銷查封登記的，參照本節(jié)規(guī)定辦理。

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第五章 不動(dòng)產(chǎn)登記資料管理和利用

第一百零二條【不動(dòng)產(chǎn)登記資料】不動(dòng)產(chǎn)登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)保存和管理，不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括：

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果；?

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料原始資料；

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料。?

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，建設(shè)符合不動(dòng)產(chǎn)登記資料安全保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料存放場(chǎng)所。?

第一百零三條【公開查詢】自然人、法人、非法人組織可以憑身份證明查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的下列信息：

（一）不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況；

（二）不動(dòng)產(chǎn)是否存在抵押權(quán)登記、預(yù)告登記或者異議登記情形；

（三）不動(dòng)產(chǎn)是否存在查封登記或者其他限制處分的情形。

第一百零四條【權(quán)利人查詢】不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人可以持查詢申請(qǐng)書、身份證明等材料查詢本人的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。

第一百零五條【繼承人、受遺贈(zèng)人查詢】繼承人、受遺贈(zèng)人可以查詢被繼承人不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。

第一百零六條【夫妻查詢】夫妻一方可以持申請(qǐng)書、身份證明和結(jié)婚證明材料查詢配偶不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果。

第一百零七條【有權(quán)主體查詢】清算組、破產(chǎn)管理人、財(cái)產(chǎn)代管人、監(jiān)護(hù)人、遺產(chǎn)管理人等依法有權(quán)管理和處分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體，可以持申請(qǐng)書、身份證明和有權(quán)管理和處分不動(dòng)產(chǎn)的證明材料申請(qǐng)查詢相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。

第一百零八條【利害關(guān)系人查詢】因不動(dòng)產(chǎn)存在相關(guān)民事糾紛的利害關(guān)系人可以持申請(qǐng)書、身份證明以及利害關(guān)系證明材料查詢與民事糾紛有利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果。

委托律師處理該糾紛的，受托律師可以持律師執(zhí)業(yè)證書以及律師事務(wù)所出具的委托處理不動(dòng)產(chǎn)民事糾紛證明查詢與糾紛有利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果。

第一百零九條【潛在利害關(guān)系人核驗(yàn)】擬買賣、互換、贈(zèng)與、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)的利害關(guān)系人可以持申請(qǐng)書、身份證明以及擬核驗(yàn)的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果申請(qǐng)核驗(yàn)所提供的被查詢不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果與登記簿的記載是否一致。

第一百一十條【查詢索引方式】除法律、行政法規(guī)以及本條例規(guī)定另有規(guī)定外，任何人不得以被查詢?nèi)说男彰蛘呙Q、公民身份證號(hào)碼或者統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等特定主體身份信息索引查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第一百一十一條【審查結(jié)果】具有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予查詢，并出具不予查詢通知書：

（一）申請(qǐng)查詢的不動(dòng)產(chǎn)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄范圍的；

（二）查詢?nèi)颂峤坏纳暾?qǐng)材料不符合規(guī)定的；

（三）申請(qǐng)查詢主體或者查詢事項(xiàng)不符合規(guī)定的；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

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第六章 法律責(zé)任

第一百一十二條【當(dāng)事人民事責(zé)任】當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記或者隱瞞事實(shí)騙取不動(dòng)產(chǎn)登記，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。