倒塌居民樓房屋能否轉(zhuǎn)讓再思考

?

? ?深圳市羅湖區(qū)和平新居居民樓房屋倒塌引發(fā)了社會(huì)各界的關(guān)切，該倒塌居民樓“房屋”房源在二手房交易網(wǎng)站掛出并出現(xiàn)了漲價(jià)現(xiàn)象也引發(fā)廣泛討論。本團(tuán)隊(duì)公眾號(hào)《倒塌的居民樓“房屋”能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓？——深圳羅湖區(qū)和平新居房屋倒塌引發(fā)的思考》（下稱“前文”）一文刊出后，也引起了眾多微信好友及讀者對(duì)其中相關(guān)法律問題的熱烈討論。最有代表性的熱議問題是：該倒塌“房屋”到底能否買賣？不能賣是因?yàn)槭裁丛?，能賣，賣的是什么？對(duì)于網(wǎng)友關(guān)切的問題以及相關(guān)疑問，也引發(fā)了我們進(jìn)一步的思考，從而形成本文進(jìn)行簡要分析和回復(fù)，以供交流和探討。

?

一、關(guān)于“倒塌房屋”能否買賣

? ?《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”故倒塌“房屋”的物權(quán)也因倒塌滅失的事實(shí)行為而趨于消滅。即使該倒塌“房屋”買賣雙方均有轉(zhuǎn)讓的意思表示，但從物權(quán)法角度而言，轉(zhuǎn)讓倒塌“房屋”的標(biāo)的物權(quán)已滅失，相應(yīng)標(biāo)的物即“房屋”也因倒塌而滅失而不復(fù)存在。如果該“倒塌”房屋不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記并未就此注銷，是否仍可以就此轉(zhuǎn)讓呢？

? ?我們認(rèn)為，基于物權(quán)法理論以及法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與物權(quán)登記是先后關(guān)系，先有物權(quán)，再有物權(quán)登記。倘若物權(quán)所依賴的載體即房屋建筑物都已滅失的情況下，相應(yīng)物權(quán)也因此歸于消滅。即使物權(quán)登記尚未進(jìn)行變更，也僅屬于不動(dòng)產(chǎn)登記條例及實(shí)施細(xì)則規(guī)定的需要進(jìn)行權(quán)屬登記注銷的情形。

? ?以普通百姓的視角和認(rèn)知來解讀“倒塌房屋能否買賣”，大家關(guān)心也許并不是房屋本身能否進(jìn)行交易，而是房屋倒塌后因此產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)益能否交易?；谝陨戏治?，如果以“房屋買賣合同”來簽訂協(xié)議，并以已經(jīng)倒塌的房屋作為交易對(duì)象，從合同締結(jié)以及成立角度而言，買賣合同為有名合同，其合同成立的要件一般包含當(dāng)事人、標(biāo)的以及合意。而雙方之間的協(xié)議所確定的標(biāo)的物并不存在，協(xié)議無法成立。從這個(gè)角度來說，我們傾向性認(rèn)為和平新居“倒塌”房屋不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

? ?就此，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也于今日發(fā)布公告，“房屋所有權(quán)滅失的，不能辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記”。

?

二、買賣雙方如果就倒塌房屋簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓的是因房屋倒塌而形成的相關(guān)權(quán)益

? ?房屋倒塌了，原所有權(quán)人的權(quán)益還剩下什么，會(huì)發(fā)生怎樣的轉(zhuǎn)化？以和平新居倒塌房屋為例，遵循房地一體的原則，房屋倒塌，原有的物權(quán)權(quán)益只剩下全體業(yè)主共有的土地使用權(quán)，而且該土地使用權(quán)是有期限限制的，即原審批期限的剩余年限。而基于共同共有的物權(quán)理論及相關(guān)法律規(guī)定，共有的土地使用權(quán)無法單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

? ?倒塌房屋還有可能產(chǎn)生轉(zhuǎn)化的權(quán)益，一是受到救助，二是賠償請(qǐng)求權(quán)。如果是自然災(zāi)害，則會(huì)受到救助，國務(wù)院2010年頒布了《自然災(zāi)害救助條例》，民政部及省級(jí)政府均制定了相關(guān)的規(guī)范性文件來保障救助。當(dāng)然，社會(huì)各界也可能會(huì)給予救助或捐助，但救助并非國家或社會(huì)的法定義務(wù)，且具有較強(qiáng)的人身屬性，因此也無法當(dāng)做一種權(quán)利來主張或行使。

? ?說說如果存在侵權(quán)責(zé)任主體時(shí)的賠償請(qǐng)求權(quán)。實(shí)際上，對(duì)于倒塌房屋，如果簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際上是行“房屋買賣”之名，期“權(quán)益受讓”之實(shí)。在該類轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，實(shí)際上雙方達(dá)成的是一種基于房屋倒塌后，原房屋所有權(quán)人因此享有的損害賠償請(qǐng)求權(quán)、拆遷還建可期待利益等權(quán)益的轉(zhuǎn)讓。關(guān)于這類協(xié)議是否成立以及效力性，同樣應(yīng)依據(jù)合同成立要件規(guī)則以及合同效力性相關(guān)規(guī)定進(jìn)行界定，因類似問題實(shí)際上已在本文或者前文進(jìn)行了分析，囿于篇幅原因不再細(xì)化討論。

?

三、補(bǔ)充說明

? ?和平新居房屋倒塌事故發(fā)生后，羅湖區(qū)委區(qū)政府迅速成立調(diào)查組，對(duì)于事故原因展開深入調(diào)查，并發(fā)布了初步的調(diào)查結(jié)論，并積極開展安全維護(hù)及善后處置工作，反應(yīng)迅速，處置得當(dāng)。

? ?關(guān)于倒塌“房屋”買賣的相關(guān)法律問題，從法律工作者的視角，更多的是從法律專業(yè)本身出發(fā)進(jìn)行分析和探討，揭示問題，披露風(fēng)險(xiǎn)，并提出相關(guān)建議，而無意給市場(chǎng)主體傳遞任何虛假信息或者不當(dāng)誘導(dǎo)。真理越辯越明，對(duì)于法律的理解雖然不至于導(dǎo)致一千個(gè)讀者有一千個(gè)哈姆雷特的千差萬別，但理論和實(shí)務(wù)，不同的視角，存在理解上的差異實(shí)屬正常，無須過度引申。于法律工作者而言，理論指導(dǎo)實(shí)務(wù)，實(shí)務(wù)回歸理論，如能形成有效的貫通，并從社會(huì)大局和社會(huì)責(zé)任的角度，能提出有價(jià)值有建設(shè)性的建議，真正解決實(shí)際問題，是我們所追求的基本目標(biāo)。

? ?再次感謝大家對(duì)此事件的關(guān)注，也感謝大家參與我們的討論和分享。

?