倒塌的居民樓“房屋”能否進行轉(zhuǎn)讓？

——深圳羅湖區(qū)和平新居房屋倒塌引發(fā)的思考

一、問題的引出

? ?中共深圳市羅湖區(qū)委宣傳部官方微博發(fā)布消息稱：8月28日11時左右深圳市羅湖區(qū)船步街和平新居71棟靠西面一棟居民樓發(fā)生樓體傾斜倒塌，目前暫未人員傷亡，人民日報對此也進行了報道。據(jù)網(wǎng)絡公開信息，和平新居總建筑面積30050平方米，總占地面積8950平方米，共計房屋134戶。關于倒塌原因多位居民均對記者表示，事故原因與地鐵施工無關，懷疑可能與隧道施工有關，具體原因有待進一步調(diào)查。目前因為該公寓樓坍塌，可能帶來拆遷的加速，坍塌房源和周邊房源已經(jīng)出現(xiàn)漲價趨勢，部分漲幅在5萬-10萬，而未來還可能有繼續(xù)增長的趨勢，在部分二手房交易網(wǎng)站已經(jīng)有不少坍塌樓盤房源掛出。在深圳房價高企的背景下，該類借勢營銷引發(fā)了廣泛關注和討論。相關法律問題也隨之而來，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，倒塌的居民樓房屋能否進行轉(zhuǎn)讓？相應轉(zhuǎn)讓行為是否具備法律依據(jù)，是否合法有效？相應房屋買賣合同能否切實履行？如果無法完成房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，原業(yè)主的權(quán)利如何維護？如此局面下，如何解決現(xiàn)實問題？如此種種，本文將對此逐一進行分析，并提出建議

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二、倒塌的居民樓房屋能否進行轉(zhuǎn)讓相關問題探討

? ?眾所周知，深圳市因為歷史原因存在著大量的非市場商品房，其中就包括未辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的歷史遺留違法建筑，基于分析框架的考量，本文對于和平新居居民樓是否辦理產(chǎn)權(quán)登記以及辦理何種性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)登記不作區(qū)分討論，以倒塌的居民樓已辦理紅本不動產(chǎn)權(quán)登記作為本文分析討論的基礎。

? ?關于倒坍居民樓能否進行轉(zhuǎn)讓，涉及兩方面的問題：一是從法律層面審視倒塌居民樓“房屋買賣合同的效力”；二是從實際履行的角度，該種類型的“房屋”轉(zhuǎn)讓能否進行房屋變更過戶登記。

（一）關于倒塌居民樓房屋買賣合同效力問題

? ?就房屋買賣合同的效力層面，我們認為應遵從《合同法》第五十二條以及《城市房地產(chǎn)管理法》關于房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的有關規(guī)定進行判斷?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定有下列情形之一的，合同無效：“（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：“（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！痹摋l第（七）項 “法律、行政法規(guī)規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓的情形”主要是指涉及損害國家、集體或者第三人利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》對此也有類似規(guī)定。

? ?根據(jù)前述《合同法》第五十二條以及《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條相關規(guī)定，結(jié)合我們關于不動產(chǎn)法律實務的經(jīng)驗，我們傾向性認為：如果倒塌的居民樓房屋買賣合同不違反法律、行政法規(guī)的強制性禁止性規(guī)定，則該房屋買賣合同的效力應遵從民事法律行為當事人意志自治原則，不應予以否定。相較合同效力性應然層面的問題，我們認為倒塌居民樓房屋買賣合同能否實質(zhì)履行，能否辦理過戶登記以及履行過程中有哪些風險這些實然層面的問題值得進一步關注和討論。

（二）關于倒塌的居民樓房屋買賣合同能否實際履行以及辦理過戶登記

? ?實然層面，倒塌的居民樓房屋買賣合同能否履行，最為關鍵的便是房屋的交付以及能否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。居民樓房屋已經(jīng)倒塌，因該不動產(chǎn)歸于滅失顯然無法實際交付，或者即使能夠交付也因可能屬于危房而無法實現(xiàn)物權(quán)使用收益等目的，致使合同目的不能實現(xiàn)?；诮灰纂p方對居民樓房屋倒塌的事實背景有充分認知，交付風險也是交易雙方均須予以充分評估并明確預判的，但即便如此，也無法排除買賣任何一方以此為由拒絕履行合同義務，并要求解除合同。因此，交易風險尚存。

? ?如果倒塌的居民樓房屋買賣合同雙方均對于房屋倒塌事實以及房屋無法交付的風險有充分認識，并予以接受的前提下，受讓方受讓該“房屋”以辦理不動產(chǎn)過戶登記，大多出于將來基于棚改或城市更新而獲取拆遷還建房屋為主要目的。即便如此，是否能夠順利辦理倒塌房屋的不動產(chǎn)變更登記？

? ?這個問題同樣涉及法律理論層面和不動產(chǎn)登記實務操作層面。通過對現(xiàn)行法律規(guī)定進行梳理，我們發(fā)現(xiàn)，無論是國家層面《城市房地產(chǎn)管理法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《城市危險房屋管理規(guī)定》，還是地方的《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》、《深圳市房屋安全管理辦法》，對此均沒有具體而明確的規(guī)定。對于房屋轉(zhuǎn)讓人依申請進行變更登記的行為，行政機關卻不能拒絕作出相關行政決定。從行政法理層面考量，我們傾向性認為不動產(chǎn)變更過戶登記是依申請的行政行為，不動產(chǎn)登記機關在受理后應依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十六條關于變更登記的有關規(guī)定予以辦理。

? ?但基于倒塌房屋物權(quán)載體滅失的事實，并不因此就排除了法律規(guī)定應然層面與實際操作層面脫節(jié)的風險?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第十八條規(guī)定：“ 不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：（一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡谑艞l規(guī)定：“屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（三）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記；（四）不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為需要實地查看的其他情形?！?/span>

? ?回到不動產(chǎn)登記變更登記的實務層面，根據(jù)上述規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)登記機關在審核該不動產(chǎn)變更登記申請的基礎上，不排除會進行實地查驗，在發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)毀損滅失的情況下不排除會拒絕進行變更登記。

? ?除此以外，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十三條規(guī)定：“因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動產(chǎn)登記機構(gòu)需要收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應當在不動產(chǎn)登記簿上將收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應當在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當?shù)毓_發(fā)行的報刊上公告作廢。”國土資源部《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準，可將土地使用權(quán)確定給實際土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復使用的土地，由當?shù)乜h級以上人民政府收回土地使用權(quán)?！痹ㄔO部《城市危險房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定：“對被鑒定為危險房屋的，一般可分為以下四類進行處理：（一）觀察使用。適用于采取適當安全技術措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋。（二）處理使用。適用于采取適當技術措施后，可解除危險的房屋。（三）停止使用。適用于已無修繕價值，暫時不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。（四）整體拆除。適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋?！薄渡钲谑蟹课莅踩芾磙k法》對此也有類似規(guī)定。

? ?對此，我們也向深圳市不動產(chǎn)權(quán)登記中心進行了征詢，登記中心對此答復很謹慎，表示辦文窗口會依法進行調(diào)查和審核，并依法作出處理?；谇笆鱿嚓P法律規(guī)定，基于和平新居居民樓房屋倒塌的事實，登記中心依法拒絕辦理相關交易“房屋”過戶登記是大概率事件，即使買賣雙方充分認識并接受合同履行的相關風險，但無法排除不動產(chǎn)登記機關拒絕辦理變更登記的風險。

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三、倒塌的居民樓房屋其他相關法律問題的探討

（一）房屋倒塌情況下，如存在銀行按揭貸款是否需要繼續(xù)償還？

? ?從合同風險轉(zhuǎn)移規(guī)則角度而言，風險負擔，是指非可歸責于任何一方當事人的原因，標的物發(fā)生的毀損滅失的損失承擔?！逗贤ā返谝话偎氖l規(guī)定：“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。法律對于風險負擔采取的是交付主義原則。居民樓房屋如采用按揭貸款方式購買，已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記，意味著開發(fā)商已經(jīng)將房屋交付給了業(yè)主，同時業(yè)主亦取得了房屋的所有權(quán)。按上述法律規(guī)定，標的物在交付之后，風險轉(zhuǎn)移到了業(yè)主一方，因此業(yè)主應該承擔該風險，需要繼續(xù)向銀行償還貸款。一般情況下，按照房屋按揭貸款合同約定，借款人即購房者仍有義務向銀行清償尚未償還的貸款本息。

? ?如過錯在于開發(fā)商或者其它第三人，業(yè)主可以依法向開發(fā)商或者第三人申請索賠。

（二）倒塌房屋的業(yè)主能否申請小區(qū)重建？

? ?按照《物權(quán)法》第七十六條、《物業(yè)管理條例》第十條、第十一條之規(guī)定，經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主及三分之二以上的面積雙三分之二的權(quán)利人議決，可以對小區(qū)進行重建。

? ?當然，依據(jù)深圳以及羅湖區(qū)關于老舊住宅小區(qū)改造的相關規(guī)定，基于和平新居超過二十年的建成時間，部分房屋倒塌的事實，關聯(lián)區(qū)域房屋危險程度增加，和平新居區(qū)域進行棚戶區(qū)改造的可能性非常大。如果政府介入啟動棚改，意味著改造區(qū)域內(nèi)的原業(yè)主將獲得補償，如果選擇物業(yè)補償，也就是回遷安置，原業(yè)主將按照套內(nèi)1:1，或者建筑面積1:1.2獲得回遷，還可以按照建構(gòu)價增購10平方米。因此，市面上才有中介機構(gòu)借機炒“房”。

（三）倒塌居民樓房屋是否必須注銷登記？

? ?《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：“（一）不動產(chǎn)滅失的；（二）權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的；（三）不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！备鶕?jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》該條規(guī)定，我們認為在居民樓房屋倒塌即不動產(chǎn)滅失之后，辦理注銷登記并非義務，而是可以選擇行使或者不予行使的權(quán)利。

? ?除此之外，需要予以注意的是，倒塌房屋居民樓建筑物實體在物權(quán)法層面上雖然或許不復完整或者存在，但是該倒塌居民樓房屋的土地使用權(quán)依然存在，并且根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定可以續(xù)期。在房地一體原則下，如強制注銷登記勢必會導致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)均歸于消滅，不利于倒塌居民樓房屋所有權(quán)的延續(xù)、承繼以及權(quán)利轉(zhuǎn)化。

（四）倒塌的居民樓房屋所有權(quán)人對于開發(fā)商或其他侵權(quán)人的賠償請求權(quán)能否進行轉(zhuǎn)讓？

? ?如果居民樓房屋坍塌是因為臨近工程施工或者勘察、設計、施工等原因造成，則居民樓物權(quán)人可以向侵權(quán)人進行索賠。該索賠請求權(quán)能否進行轉(zhuǎn)讓？《合同法》第七十九條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓?！备鶕?jù)前述規(guī)定，我們認為該損害賠償請求權(quán)并非因人身權(quán)受侵害產(chǎn)生的損害賠償請求權(quán)，故而可以進行轉(zhuǎn)讓，但應履行通知侵權(quán)債務人的程序，否則將可能對于債務人不發(fā)生效力。

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四、關于居民樓房屋倒塌情況下房屋所有權(quán)人維權(quán)的相關建議

? ?羅湖區(qū)和平新居的居民樓房屋倒塌發(fā)生之后，政府部門也迅速成立調(diào)查組介入調(diào)查，同時維護現(xiàn)場秩序和安全。對于倒塌的居民樓房屋所有權(quán)人而言，更為關切的還有如何維護自身的合法權(quán)益，恢復正常的生活秩序，我們提出以下幾點建議，以供參考：

? ?1、申請羅湖區(qū)委區(qū)政府以及對口管理部門成立專項事故調(diào)查小組，對于本次樓塌事故進行調(diào)查，并作出事故調(diào)查報告。查明事實，明確原因，界定責任。如果事故不是房屋所有權(quán)人的過錯，而是臨近施工方、開發(fā)商或者勘察設計施工等侵權(quán)人的過錯，則倒塌居民樓房屋所有權(quán)人可以相關侵權(quán)責任主體要求賠償，如何賠償，是否恢復重建，屬于后續(xù)協(xié)商及爭議解決的范疇。

? ?2、申請政府主管部門應當對臨近區(qū)域的房屋進行房屋安全鑒定，在鑒定報告作出之前，請求政府給予臨時安置。如果鑒定為危房，依法則必須拆除或納入改造，以此就后續(xù)問題請求政府主導權(quán)利維護工作。

? ?3、盡快由業(yè)委會或選出業(yè)主代表出面盤點損失情況，并統(tǒng)一與街道辦、更新管理部門、國土部門等就土地使用權(quán)的保留、后續(xù)恢復重建及是否納入棚戶區(qū)改造等提出專項申請，進行專項協(xié)調(diào)溝通，如果政府決定納入改造計劃，則應盡快推動小區(qū)進行棚戶區(qū)改造。