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一、前期摸底調(diào)查

（一）拆遷人在正式開展拆遷前，應(yīng)對項(xiàng)目所在區(qū)域、被拆遷房屋及相關(guān)權(quán)利主體進(jìn)行調(diào)研，內(nèi)容包括但不限于：

1. 項(xiàng)目所在區(qū)域拆遷人口數(shù)、戶數(shù)；

2. 項(xiàng)目范圍內(nèi)合法用地比例，非法用地類型及占比；

3. 被拆遷房屋性質(zhì)、數(shù)量、類型、現(xiàn)狀、權(quán)屬；

4. 權(quán)利主體的類型、背景、更新意愿和需求；

5. 所在區(qū)政府城市相關(guān)更新主管部門的有關(guān)項(xiàng)目申報、權(quán)利主體認(rèn)定、拆遷合同備案等行政流程；

6. 周邊道路交通，公共服務(wù)設(shè)施，周邊項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償對價。

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（二）被拆遷房屋、項(xiàng)目用地涉及村集體資產(chǎn)的，拆遷人應(yīng)盡早與村集體主要負(fù)責(zé)人及決策機(jī)構(gòu)、所在街道集體資產(chǎn)管理部門聯(lián)系，確認(rèn)房屋、土地的權(quán)屬情況、現(xiàn)狀，以及村集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的相關(guān)決策流程。

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（三）被拆遷房屋、項(xiàng)目用地涉及國有資產(chǎn)的，拆遷人應(yīng)及早與被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)主體進(jìn)行前期溝通協(xié)商，充分了解拆遷補(bǔ)償訴求，確認(rèn)國有資產(chǎn)處置的相應(yīng)審批流程。

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二、初步核查被拆遷房屋及相關(guān)權(quán)利主體情況

（一）核查被拆遷房屋相關(guān)情況

? ?核查被拆遷房屋包括對于被拆遷房屋涉及到的土地及上蓋建筑物相關(guān)信息進(jìn)行核查：

1. 土地核查內(nèi)容主要包括土地范圍、面積，征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議簽訂及補(bǔ)償情況，土地權(quán)屬情況，基于土地變更調(diào)查的土地利用現(xiàn)狀；

2. 建筑物核查內(nèi)容主要是關(guān)注建筑物合法建筑物面積及用途；并匯總建筑物現(xiàn)狀建筑面積。

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（二）核查及確定被拆遷房屋權(quán)利主體情況

1. 被拆遷房屋已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的，被拆遷人即為產(chǎn)權(quán)證書記載的所有人。如房屋產(chǎn)權(quán)為共有的，則被拆遷人為產(chǎn)權(quán)登記證書記載的全部共有人，共有人享有的被拆遷房屋權(quán)益份額以產(chǎn)權(quán)證書記載為準(zhǔn)。

2. 被拆遷房屋未取得合法產(chǎn)權(quán)證書的，應(yīng)按照所在區(qū)政府城市更新主管部門所規(guī)定的權(quán)利主體認(rèn)定政策，由對被拆遷房屋享有權(quán)利的利害關(guān)系人根據(jù)拆遷測繪報告，填報相關(guān)產(chǎn)權(quán)申報文件，完成申報程序。經(jīng)確認(rèn)無誤的前述利害關(guān)系人即為被拆遷房屋的被拆遷人。

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三、測繪查丈和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算

? ?通過對于城市更新項(xiàng)目用地、建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行精確的測繪查丈，為制定拆遷補(bǔ)償各類標(biāo)準(zhǔn)提供精確的數(shù)據(jù)信息支持；同時利用前述詳實(shí)充分的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算，為制定科學(xué)合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測算評估相應(yīng)成本空間。

（一）拆遷人應(yīng)委托具備測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一的測繪技術(shù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷物業(yè)現(xiàn)狀情況進(jìn)行測繪查丈

1. 對被拆遷房屋的坐落位置、用地面積、基底面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、建筑物的構(gòu)筑（附屬）物進(jìn)行建筑面積、房屋用途等事項(xiàng)進(jìn)行精確測量和認(rèn)定核查，并編制房屋測繪報告，作為被拆遷房屋現(xiàn)狀的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

? ?按照行業(yè)慣例，被拆遷房屋已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的，在簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時，如被拆遷房屋現(xiàn)狀測繪建筑面積大于產(chǎn)權(quán)登記建筑面積的，被拆遷房屋的建筑面積應(yīng)當(dāng)以測繪報告記載的建筑面積為準(zhǔn)；如被拆遷房屋現(xiàn)狀測繪建筑面積小于產(chǎn)權(quán)登記建筑面積的，被拆遷房屋的建筑面積應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)證書登記的建筑面積為準(zhǔn)。

? ?被拆遷房屋未取得合法產(chǎn)權(quán)證書的，簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時，被拆遷房屋建筑面積以測繪報告記載的建筑面積為準(zhǔn)。

2. 在對被拆遷房屋進(jìn)行測繪的同時，拆遷人應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的類型與現(xiàn)狀，敦促、指導(dǎo)被拆遷人按規(guī)定及時準(zhǔn)備、提交各類權(quán)利申報文件。相關(guān)申報文件應(yīng)當(dāng)由拆遷法務(wù)或顧問律師進(jìn)行審核，以此初步確定補(bǔ)償權(quán)利主體。

3. 拆遷人在對被拆遷房屋進(jìn)行測繪查丈同時應(yīng)結(jié)合前期摸底調(diào)查情況、初步核查被拆遷房屋及相關(guān)權(quán)利主體信息情況，并進(jìn)行匯總統(tǒng)一。從而建立被拆遷房屋土地、建筑物，相關(guān)權(quán)利主體相關(guān)信息全面、完善、精確的臺賬，為制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供數(shù)據(jù)支撐。

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（二）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算

? ?公平合理科學(xué)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有賴于全面精確的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算，全面精確的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算則建立在專業(yè)的評估分析框架、方法和關(guān)于項(xiàng)目全面準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及可能的審批標(biāo)準(zhǔn)之上。拆遷人可依據(jù)城市更新申報計劃方案或者專項(xiàng)規(guī)劃方案，初步評估更新計劃用地性質(zhì)、建筑總量、地價補(bǔ)交成本、公共配建成本、容積率系數(shù)、村股份合作公司分配比例等影響拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的因素，并在精細(xì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算基礎(chǔ)上評估論證相應(yīng)影響系數(shù)以及幅度，從而全面深入評估論證制定拆遷補(bǔ)償方案以及標(biāo)準(zhǔn)的成本空間。

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四、城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定、審核與完善

（一）制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)草案

? ?拆遷人在參考比照城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各類依據(jù)基礎(chǔ)上，可先行建構(gòu)制定城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的思路和框架，然后結(jié)合項(xiàng)目基本情況制定城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)草案。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)草案雖為草案，但是補(bǔ)償方式、物業(yè)置換比例以及各項(xiàng)補(bǔ)償項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容均應(yīng)齊備，相應(yīng)各項(xiàng)細(xì)化計算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)經(jīng)過初步項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算而得出。

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（二）專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)論證審核

? ?拆遷人在制定關(guān)于城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的草案后，為確保相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到公平、合理、科學(xué)的目標(biāo)，可委托經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對草案進(jìn)行論證審核，提出針對性的反饋意見和修改完善方案。專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行論證審核時應(yīng)充分考察調(diào)研具體城市更新項(xiàng)目基本情況、并充分考慮具體項(xiàng)目相應(yīng)特殊性因素；立足公平合理科學(xué)角度，依托項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算，對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)草案提出針對性的反饋意見和完善修改方案。

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（三）拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的完善

? ?拆遷人根據(jù)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)反饋的意見和修改完善方案，應(yīng)進(jìn)行深入探討和詳細(xì)充分論證，從而確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)草案的修改調(diào)整思路和方案。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的完善并非一個單向接受的固定過程，而應(yīng)是一個雙向反饋溝通循環(huán)的動態(tài)升級過程。最終確定的城市更新拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是充分考慮各種情況，進(jìn)行了充分詳實(shí)的論證審核、動態(tài)的修改完善，達(dá)到各方利益平衡產(chǎn)物。在確定最終版本的城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)后，拆遷人應(yīng)將相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。