物業(yè)公司是否對公告管道有定期疏通義務(wù)法律問題分析

作者：眾禾團(tuán)隊(duì)

? ? 按語：隨著時(shí)代的發(fā)展和物業(yè)管理公司越來越普及，相信大部分本文的讀者現(xiàn)在都居住在有物業(yè)管理公司的小區(qū)，然而物業(yè)管理糾紛又是糾紛產(chǎn)生的“重災(zāi)區(qū)”，形成的原因包括政策法規(guī)不健全、矛盾多元化、管理部門權(quán)責(zé)不清晰等等不一而足。本文選取眾多糾紛中的一個(gè)，即常見的一種糾紛——物業(yè)公司是否對公告管道有定期疏通義務(wù)法律問題分析

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一、基本案情

? ? 原告于2015年8月9日晚上10點(diǎn)旅游回家發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)浸泡在水里，水浸泡的深度為4公分，整個(gè)房屋的木地板、家電、家具、墻面已經(jīng)長霉。原告認(rèn)為是由于樓棟公共部分下水管主管堵塞引起污水倒灌，被告認(rèn)為部分原因是樓棟公共部分下水管主管堵塞引起污水倒灌，還有可能是整棟業(yè)主排放垃圾造成的堵塞，但是堵塞的原因并非物業(yè)沒有按照合同約定進(jìn)行疏通、維護(hù)，而是因?yàn)楣艿篱L期積累的業(yè)主排放的生活垃圾所引起的堵塞，并且在之前業(yè)主反饋堵塞情況時(shí)，物業(yè)均立即進(jìn)行了疏通,因此不承擔(dān)責(zé)任。

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二、案件結(jié)果及裁判要旨

? ? 法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)雙方提供的評估報(bào)告等證據(jù)，公共排污管道堵塞應(yīng)為事故發(fā)生的主要原因。物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)對涉案小區(qū)的建筑及共用設(shè)施等進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，包括及時(shí)對管道進(jìn)行疏通、更換等，確保上述建筑及設(shè)施能夠安全使用。涉案房產(chǎn)發(fā)生水浸事故，主要系因公共排污管道堵塞導(dǎo)致，因此，對于該事故導(dǎo)致的損失應(yīng)由負(fù)有物業(yè)管理義務(wù)的物業(yè)公司承擔(dān)。

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三、律師點(diǎn)評

? ? 滲水、漏水一直是廣大樓房住戶遇到的老大難問題，實(shí)踐中無論是高層還是底層都會發(fā)送諸多不同程度的滲漏現(xiàn)象，其中原因各不相同，有的是樓上地板漏水，有的是房頂漏水，有的則是水管漏水。不同原因?qū)е碌臐B漏最終的賠償主體不同，從本案判決我們可以得出，對于小區(qū)內(nèi)的公共水管，物業(yè)公司有定期維修、養(yǎng)護(hù)、管理的義務(wù)。

? ? 從法理分析層面，首先，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)業(yè)主共有部分，保障包含公共排水管道在內(nèi)的共有設(shè)備設(shè)施的功能和使用年限是物業(yè)公司應(yīng)盡的合同義務(wù)。

? ? 其次，公共排水管道屬于業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備。根據(jù)民法典第二百七十四條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有部分是指專有部分及專有部分附屬物以外的，由業(yè)主共同享有所有權(quán)的建筑物及其附屬部分。本案中各住戶共同使用的公共排水管道，供全體業(yè)主使用，在構(gòu)造上、功能上屬于共用設(shè)施設(shè)備，而非業(yè)主專有。

? ? 物業(yè)公司應(yīng)按約履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)。民法典合同編將物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定為典型合同，實(shí)現(xiàn)了從無名合同到典型合同的蛻變，也為法院司法實(shí)踐提供了明確的裁判依據(jù)。根據(jù)民法典第九百四十二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。因此實(shí)踐中，物業(yè)公司在證明其養(yǎng)護(hù)管理義務(wù)時(shí)會被賦予更高的舉證責(zé)任，如物業(yè)公司未能舉證證明其已盡到妥善養(yǎng)護(hù)管理的義務(wù)，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。物業(yè)公司辯稱僅負(fù)責(zé)疏通公共管道的說辭通常不會被法院認(rèn)可。

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