物業(yè)公司未盡責(zé)業(yè)主可否據(jù)此要求降低物業(yè)管理費(fèi)問題分析

作者：眾禾團(tuán)隊(duì)

? ? 按語：隨著時代的發(fā)展和物業(yè)管理公司越來越普及，相信大部分本文的讀者現(xiàn)在都居住在有物業(yè)管理公司的小區(qū)，然而物業(yè)管理糾紛又是糾紛產(chǎn)生的“重災(zāi)區(qū)”，形成的原因包括政策法規(guī)不健全、矛盾多元化、管理部門權(quán)責(zé)不清晰等等不一而足。本文選取眾多糾紛中的一個，即常見的一種糾紛——物業(yè)公司未盡責(zé)時，業(yè)主可否據(jù)此要求降低物業(yè)管理費(fèi)問題。

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一、基本案情

? ? 本案案涉違建搭設(shè)（經(jīng)雙方確認(rèn)）于涉案小區(qū)建筑的公共區(qū)域，且依《物業(yè)管理合同》第二條的約定，物業(yè)公司對涉案違建的搭設(shè)負(fù)有管理義務(wù)。業(yè)主以物業(yè)公司不盡責(zé)為理由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、專項(xiàng)維修資金。

? ? 物業(yè)公司二審期間向法院提交涉案違建的照片、其向涉案住戶發(fā)出的《裝修違章通知書》、其向政府部門報告違建的錄音證據(jù)，擬證明涉案違建的現(xiàn)狀及其已盡管理義務(wù)有通知住戶整改并向相關(guān)政府部門報告違建情況，只因其沒有行政執(zhí)法權(quán)無法解決違建問題。

? ? 爭議焦點(diǎn):業(yè)主是否有權(quán)以物業(yè)公司不盡責(zé)拒繳物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、專項(xiàng)維修資金。

二、案件結(jié)果及裁判要旨

? ? 法院認(rèn)為，本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。依本案查明事實(shí)，涉案雙方均確認(rèn)涉案違建搭設(shè)于涉案小區(qū)建筑的公共區(qū)域，故依前述涉案合同第二條的約定，物業(yè)公司對涉案違建的搭設(shè)負(fù)有管理義務(wù)。本案二審期間，物業(yè)公司雖提交前述《裝修違章通知書》及錄音證據(jù)擬證明其有盡管理義務(wù)，但前述證據(jù)均未于本案一審舉證期限內(nèi)提交，且均系物業(yè)公司單方制作，業(yè)主對于證據(jù)的真實(shí)性亦不予認(rèn)可，故本院認(rèn)為，物業(yè)公司并未能提供充分有效的證據(jù)證明其截至2017年2月就涉案違建的搭設(shè)問題有盡到管理義務(wù)，據(jù)此，一審法院依公平原則酌定調(diào)低2011年8月至2017年2月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并無不當(dāng)，本院予以維持。

? ? 一審判決結(jié)果為：一、業(yè)主應(yīng)于判決生效之日起三日內(nèi)向物業(yè)管理有限公司支付2011年8月至2017年2月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)20519.42元；二、業(yè)主應(yīng)于判決生效之日起三日內(nèi)向物業(yè)管理有限公司支付2011年12月至2017年2月期間的物業(yè)專項(xiàng)維修資金2411.8元；三、業(yè)主應(yīng)于判決生效之日起三日內(nèi)向物業(yè)管理有限公司支付截至2017年2月止期間的水費(fèi)2550.3元；

三、律師點(diǎn)評

? ? 本院是深圳中院的判例，從本案的裁判結(jié)果來看，首先，物業(yè)公司對小區(qū)違法搭建沒有盡到管理義務(wù)，可酌情調(diào)低物業(yè)管理費(fèi)。其次，物業(yè)管理費(fèi)可以酌情調(diào)低，但業(yè)主不能拒付物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、專項(xiàng)維修資金。最后，案件相關(guān)的證據(jù)應(yīng)于一審舉證期限屆滿前提交，否則有可能法院在二審期間不予認(rèn)可，并且單方制作出具的證據(jù)之證明力在法院看來是相對較低的。