物業(yè)公司未經(jīng)法定程序能不能隨意調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的法律問題糾紛

作者：眾禾團隊

? ? 按語：隨著時代的發(fā)展和物業(yè)管理公司越來越普及，相信大部分本文的讀者現(xiàn)在都居住在有物業(yè)管理公司的小區(qū)，然而物業(yè)管理糾紛又是糾紛產(chǎn)生的“重災(zāi)區(qū)”，形成的原因包括政策法規(guī)不健全、矛盾多元化、管理部門權(quán)責(zé)不清晰等等不一而足。本文選取眾多糾紛中的一個，即常見的一種糾紛——物業(yè)公司未經(jīng)法定程序能不能隨意調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)得法律問題糾紛。

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一、基本案情

? ? 某物業(yè)公司未召開業(yè)主大會，僅在小區(qū)公告欄張貼區(qū)物價局有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)批復(fù)及《關(guān)于停車收費調(diào)價的通知》，宣稱將于2014年9月1日將小區(qū)車位管理費由原來的30元/月上調(diào)至60元/月。業(yè)主王某在支付了一段時間的該標(biāo)準(zhǔn)費用后提起本案訴訟，要求某物業(yè)公司按照原收費標(biāo)準(zhǔn)計收車位管理費并退回超額收取的費用。

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二、案件結(jié)果及裁判要旨

? ? 法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合法定程序，但某物業(yè)公司未提交證據(jù)證明其在2014年9月1日調(diào)價前已按照規(guī)定完成了包括調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過等調(diào)價程序。該公司在2018年對2014年調(diào)價進行相關(guān)說明并收集支持表決票不符合規(guī)定，不應(yīng)認(rèn)定為其已就調(diào)價完成了主要程序，故某物業(yè)公司的調(diào)價不符合程序，不應(yīng)支持。

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三、律師點評

? ? 從該案例的判決結(jié)果可以看出，物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能上調(diào)，物業(yè)公司未經(jīng)該程序不能單方調(diào)整。

? ? 值得注意的是，本案發(fā)生在民法典修改之前，依據(jù)的是當(dāng)時的《中華人民共和國物權(quán)法》以及《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定。2020年以來施行的民法典雖然對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動等事宜修改了表決的方式或比例，但對于本案中的上調(diào)物業(yè)費的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”的相應(yīng)規(guī)定沒有變更，因此該等事宜依然是應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意方能修改。

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