父母給子女過戶房屋問題研究（二）

作者：眾禾團(tuán)隊

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? ? 按語：光陰似箭，歲月如梭，彈指一揮間，深圳的改革開放已走過40個年頭，伴隨著深圳的飛速發(fā)展，許多早期來深建設(shè)的“拓荒人”已悄然老去，面臨在自己有生之年把名下的房子過戶給自己子女的問題，那么在深圳父母給子女辦理房屋過戶有什么條件？有哪些相關(guān)政策？幾種方式有哪些優(yōu)缺點？本文將對“買賣方式”進(jìn)行淺析并總結(jié)。

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3.2買賣（考察購房資格）涉及的費用：

增值稅及附加稅：?

? ? 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第五條規(guī)定第一款、第二款規(guī)定：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

? ? 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。”

? ? 《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深建字〔2020〕137號）第三條規(guī)定:“發(fā)揮稅收調(diào)控作用：更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。”

增值稅附加稅：?

? ? 《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅法》第四條規(guī)定：“(一)納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七;(二)納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五;(三)納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。”

據(jù)此，房屋買賣中，賣方應(yīng)承擔(dān)的增值稅為：
①房屋購買未滿五年，賣方應(yīng)繳納的稅費是：過戶價/1.05*5％。

②房屋購買滿五年，如為普通住宅，免繳增值稅；如為非普通住宅，賣方應(yīng)繳納的稅費是：差額（過戶價-登記價）/1.05*5％。

賣方應(yīng)承擔(dān)的增值稅附加稅為：
①房屋購買未滿五年，賣方應(yīng)繳納的稅費是：增值稅*6％。

②房屋購買滿五年，如為普通住宅，免繳增值稅附加稅；如為非普通住宅，賣方應(yīng)繳納的稅費是：增值稅*6％。

買方不承擔(dān)增值稅及附加稅。

? ? 總結(jié)如下：

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土地增值稅：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》第三條規(guī)定：“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。”

? ? 據(jù)此，買、賣方不承擔(dān)土地增值稅。

個人所得稅：

? ? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)[2007]33號）第三條的規(guī)定:“對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。”

? ? 《中華人民共和國個人所得稅法》第三條 第三款規(guī)定：“利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十?！?/span>

? ? 第六條 第五款規(guī)定：“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額?！?/span>

? ? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得房屋拍賣收入征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2007]1145號）規(guī)定:“個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的３％計算繳納個人所得稅”。

? ? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號)第三條規(guī)定：“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入１％～３％的幅度內(nèi)確定。

? ? 2011年6月9日深圳市地方稅務(wù)局公布深地稅告〔2011〕5號文件《關(guān)于實施存量房交易計稅價格核定工作有關(guān)事項的通告》征稅政策新聞發(fā)布會中，深圳地稅局局長在答記者問中提到：“......將我市個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)明確為：普通住房為１％，非普通住房為1.5％（拍賣房為３％）......”

? ? 據(jù)此，賣方應(yīng)承擔(dān)的個人所得稅為：

? ? ①如自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，且轉(zhuǎn)讓給其他個人，免征個稅。

? ? ②不滿足上述條件的，能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證以正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按（過戶價-原價-合理費用）×20％來計算。

? ? ③不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，如為普通住宅，按核定總價（過戶價—增值稅）×1%（拍賣房3%）計算；如為非普通住宅，按核定總價(過戶價-增值稅)×1.5％（拍賣房3%）計算。

? ??買方不承擔(dān)個人所得稅。

? ? 總結(jié)如下：

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契稅：

? ? 《財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》第一條第一款、第二款規(guī)定：

? ? “（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；

? ? （二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

? ? ?家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。”

? ? ?《廣東省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于廣東省契稅具體適用稅率等事項的決定》第一條規(guī)定：

? ? “我省契稅適用稅率為百分之三。國家有免征或者減征規(guī)定的，從其規(guī)定。”

? ? 據(jù)深圳市不動產(chǎn)登記中心工作人員的答復(fù)，直系親屬間買賣房屋的，契稅的核算標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)該房屋的原登記價而非市場價或評估價。

? ? 據(jù)此，賣方不承擔(dān)的契稅。

? ? 買方承擔(dān)的契稅為：

? ? ①個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅；

? ? ②個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。

? ? ③除上述情形，按3％承擔(dān)契稅。

? ? 總結(jié)如下：

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土地增值稅：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》第三條規(guī)定：“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。”

據(jù)此，買、賣方不承擔(dān)土地增值稅。

印花稅：6月27日下午，深圳不動產(chǎn)登記公眾號發(fā)布服務(wù)提醒通知內(nèi)容載明：“《中華人民共和國印花稅法》將于2022年7月1日起實施，《中華人民共和國印花稅暫行條例》同時廢止。根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》規(guī)定，權(quán)利、許可證照不再屬于應(yīng)稅憑證，7月1日起對發(fā)放給不動產(chǎn)權(quán)利人的不動產(chǎn)權(quán)證書不再收取5元按件貼花?！?/span>

? ? 據(jù)此，在深圳印花稅目前印花稅不在征收。

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四、贈予、繼承、買賣方式的優(yōu)劣

4.1房產(chǎn)贈與過戶

? ? 優(yōu)點：不用繳納個人所得稅和增值稅；相對來說比較快捷且無爭議，不用等到父母房去世才能過戶；如果子女已經(jīng)結(jié)婚，父母在贈予合同中明確贈予己方子女一方，且登記在己方子女名下，那么該房產(chǎn)就視作對己方子女的單獨贈與，與子女的配偶無關(guān)。

? ? 缺點：贈予在深圳也受限購政策限制；直系親屬房產(chǎn)贈與過戶需要繳納契稅，且契稅不能享受優(yōu)惠為房屋評估價的3％；接受贈與之后，再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需要交差額20％的個稅（除非滿足滿五唯一條件）；贈予可能涉及公證費。

4.2房產(chǎn)繼承過戶

? ? 優(yōu)點：繼承過戶不受房地產(chǎn)調(diào)控限購政策的影響；個人所得稅、增值稅和契稅都無需支付。子女繼承取得的房產(chǎn)為唯一住房的再轉(zhuǎn)讓不需要交納個人所得稅，目前繼承不存在遺產(chǎn)稅。個人所得稅、增值稅和契稅都無需支付。

? ? 缺點：與贈與過戶一樣，如果以后不賣，那么就不會產(chǎn)生差額個稅，如果以后想要出售，如不滿足“滿五唯一”則依然需要繳納差額20％的個稅；必須等到被繼承人去世以后才能辦理過戶手續(xù)；辦理繼承手續(xù)相對繁瑣，要向有關(guān)部門準(zhǔn)備提交必要材料；被繼承人生前沒有立遺囑指定遺產(chǎn)為子女個人所有的，子女繼承所得房產(chǎn)將為其夫妻的共同財產(chǎn)，立遺囑的話將帶來公證的費用。

4.3房產(chǎn)買賣過戶

? ? 優(yōu)點：如果滿5年又是家庭的唯一的普通住房，即可可以免增值稅和個人所得稅，只需要交1％-3％不等的契稅，且契稅的計稅依據(jù)可以按照原登記價而非評估價；無須辦理公證。

? ? 缺點：通常情況下，個人所得稅、契稅、增值稅等該交的稅費都需要交的。房產(chǎn)自動視作子女與其配偶的夫妻共同財產(chǎn)，存在因婚變帶來的分割風(fēng)險。

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?《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深建字〔2020〕137號）第四四條規(guī)定：“享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。”

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