9月拍攝兩個(gè)住宅區(qū)后，北京的土地拍賣市場長期冷清，北京商報(bào)記者整理發(fā)現(xiàn)，未來一段時(shí)間，北京約有440億個(gè)供應(yīng)地，其中只有兩個(gè)限制競爭住宅區(qū)，其他都是無限制地，新地進(jìn)入市場的無限制價(jià)格節(jié)奏更加明顯。開發(fā)人員水平的新聞也改變了以前擁抱土地的方式，開發(fā)人員將來有獨(dú)立土地的傾向。“一個(gè)是融資環(huán)境發(fā)生了變化，基本阻斷了貸后拿地的空間，大家更傾向于獨(dú)立拿地后再引入戰(zhàn)投；另一個(gè)維度上看，獨(dú)立操盤將更有利于對項(xiàng)目的把控，這對于進(jìn)京不久的開發(fā)商來說，標(biāo)桿意義毋庸置疑。華東某20強(qiáng)住宅企業(yè)北京公司負(fù)責(zé)人說。

不限制價(jià)格成為絕對的主流。

北京目前已加入用地預(yù)先申請的轉(zhuǎn)讓住宅共計(jì)10宗，總轉(zhuǎn)讓價(jià)格約320億元，涉及石景山、朝陽、大興等多個(gè)地區(qū)。在上述區(qū)劃中，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)DX05-0200-0018、0019等區(qū)劃價(jià)格最高，達(dá)65.78億元。該地塊土地面積約9.47萬平米，建筑控制規(guī)模約23.9萬平米，土地性質(zhì)為F3其他類多功能用地、R22類居住用地、A334托幼用地。

此外，10塊地塊中面積最大的是懷柔新城08塊地塊，該地塊建設(shè)用地面積約21.27萬平方米，R22種居住用地、B1商業(yè)用地、F3等多功能用地、A334基礎(chǔ)教育用地、S4社會停車場用地，建筑面積達(dá)52萬平方米。

10月下旬，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布了兩個(gè)海淀區(qū)小屋區(qū)改造預(yù)申請區(qū)，除了海淀的地理位置外，沒有設(shè)定住宅銷售限價(jià)和戶型限制的要求外，兩個(gè)區(qū)域進(jìn)入市場一定是住宅企業(yè)爭奪的焦點(diǎn)。如果包括這兩個(gè)，北京接下來將有約440億塊供應(yīng)地。

值得注意的是，新地進(jìn)入市場也繼續(xù)不限價(jià)的供應(yīng)節(jié)奏。在上述12個(gè)地塊中，只有2個(gè)限制競爭性住宅地塊上市，其他都是無限制地塊。

受供應(yīng)地節(jié)奏的影響，限制競爭的地塊今年幾乎成為個(gè)案。數(shù)據(jù)顯示，截止到目前為止，北京爭室累計(jì)提供住宅土地112件，其中2017年44件，2018年41件，2019年21件，2020年僅6件。

據(jù)中原房地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，根據(jù)北京最新的競爭住宅區(qū)供應(yīng)時(shí)間的推算，從上次的競爭住宅區(qū)進(jìn)入市場已經(jīng)將近6個(gè)月了，將來不排除會產(chǎn)生新的競爭住宅區(qū)，但從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，絕對的主流已經(jīng)決定不限價(jià)。

限制競爭房地塊成為個(gè)案，也是市場的選擇。貝殼研究院的高級分析師潘浩說，北京的限價(jià)地塊從2016年底開始供應(yīng)，以商社銷售價(jià)格上限的控制調(diào)整市場平均價(jià)格的上漲為目的，但限價(jià)地對開發(fā)者來說減少了利潤空間，增加了成本壓力和操作難度。因此，今年疫情嚴(yán)重影響銷售償還的情況下，開發(fā)人員成本壓力上升，為了確保土地交易量的穩(wěn)定，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，降低操作困難的限價(jià)地的比例，提高土地供應(yīng)質(zhì)量。

迄今為止，限價(jià)地塊的比例只有23%。但從成交情況看，自2016年開始供應(yīng)限價(jià)地以來，轉(zhuǎn)化到商品房市場的量僅有約3-4成，未來一段時(shí)間內(nèi)，市場上仍將有大量限價(jià)項(xiàng)目入市，參與市場發(fā)展，起到價(jià)格穩(wěn)定器的作用。在限價(jià)地塊存量較高的情況下，其短期供應(yīng)量下調(diào)也是必然。

“回鍋肉”更貴了。

房地產(chǎn)行業(yè)對于房子和土地歷來都有“面包”和“面粉”的稱呼，如何生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的“面包”，“面粉”的品質(zhì)是先決條件，因此，眾房企在選擇某個(gè)地塊時(shí)也會多方衡量，確保能“算過來賬”

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