寫字樓市場往往是經濟運行的“晴雨表”。最近，《經濟參考報》記者從北京、上海、深圳、天津等地進行了調查，受多個因素的影響，各地辦公樓的空置率持續(xù)上升，個別地區(qū)突破了30%。業(yè)內人士建議積極推進辦公樓市場供給側結構性改革，制定辦公樓科學發(fā)展計劃，排除比較現象，引導城市合理發(fā)展大樓經濟。

空白率上升了，租金下降了。

記者訪問了很多，發(fā)現辦公大樓的空置率高，空置期長的問題在一定程度上存在。與此同時，辦公樓租金價格下降，許多辦公樓經營者為了維持租賃率，積極提出減少租賃。

在廣西南寧東葛路延長線的辦公大樓7樓，多個辦公室的玻璃門鎖上，寫著聯系電話的房地產租賃廣告散落在玻璃門下。整個樓層只有幾個辦公室有辦公室，樓道看起來很空。記者在8樓、9樓和11樓隨機訪問時發(fā)現，一個樓層有23個辦公室，通常只有7到8個亮燈。

在11樓的1120辦公室門口，記者通過玻璃看到，上一家企業(yè)留下了有錢樹，長期沒有人管理，落葉滿地。今年經濟不景氣，我投資的辦公房地產終于租了，很多鄰居的房地產降價也找不到合適的客戶，有的辦公室多年沒有裝修。南寧市民告訴記者。

從事辦公樓租賃業(yè)務的南寧遠程地產客戶經理羅振思介紹，目前甲1棟、甲2棟、甲3棟寫字樓入駐率均不理想。高層商店的入住率還不錯。低層空置率高。”他說，以前行情好的時候，客戶上午看好了一間辦公室沒有下定金，下午就被別人租去了，但是現在閑置半年的情況也常有?！按饲皩懽謽浅鲎?，一個月能成交五六單，現在成交一兩單都不容易，有時甚至沒有?！?/span>

記者走訪北京、上海、深圳、天津等地的寫字樓發(fā)現，寫字樓空置率高、空置期長的問題不同程度存在。北京、上海等一線城市核心區(qū)甲級辦公樓租賃受新冠肺炎流行影響較小，辦公樓高空置率主要由非核心商圈辦公樓和普通辦公樓資源大量閑置拉動。戴德梁行發(fā)表報告顯示，第三季度上海市甲級辦公樓空置率上升到21.9%，比第二季度上升了1個百分點。

深圳辦公樓的空置率仍在上升。第三季度空置率比第二季度小幅下降0.92%至24.52%。在天津，辦公樓的空置現象也不樂觀。數據顯示，今年上半年，天津辦公樓空置率為36.1%。受新冠肺炎流行的影響，往年租賃率好的辦公大樓也面臨租賃下降的困境。據天津國際大廈招商負責人陳田介紹，國際大廈目前租賃率為75%，比往年低15%左右。

與此同時，辦公樓租金價格下降。受多方面因素的影響，很多辦公大樓經營者為了維持租賃率，主動提出減少租賃。在北京中關村的辦公大樓里，房地產知道主要國際游學業(yè)務的企業(yè)業(yè)務萎縮后，企業(yè)再租一年，承諾租金下降25%。

今年和往年不同，有些租戶出租。同時，客戶對價格敏感。每平方米的平均租金下降到130元，比以前低得多。南寧市甲級辦公樓招商負責人說。

戴德梁行發(fā)表報告顯示，第三季度，由于市場租賃需求的逐漸恢復和新冠肺炎流行的有效控制，北京全市和五大核心商圈市場租金持續(xù)年初以來的下降趨勢，但下降幅度比第二季度狹窄，分別從2.8%和2.9%下降到每月348.4元和393.2元。

在上海、廣州等一線城市，商圈租金也有所下降。第三季度，上海甲級辦公樓租金比上個月下降0.97%，下降幅度比第二季度縮小。廣州甲級寫字樓租金小幅下調0.8%至183元每月每平方米。

此外，新商圈招商壓力大，銷售難。位于天津市新八大里商圈的一棟大廈招商經理王鈺然介紹，該寫字樓目前入駐率為70%左右，即便如此，在附近仍屬于入駐率較高的寫字樓。

經濟下行壓力之下，投資者保持觀望態(tài)度，二、三線城市寫字樓銷售遇冷。根據易居克而瑞的研究數據，2020年1至8月，南寧市6個城區(qū)寫字樓銷售面積總計供應47.9萬平方米，成交27.1萬平方米，成交率為56.5%。許多辦公樓面臨著很大的銷售壓力，南寧市中心城區(qū)辦公樓銷售面積28萬平方米，目前成交占20%左右。據某項目負責人介紹，購買者中投資者很多，很多人都在看。

資源供應過剩的行業(yè)加速洗牌。

受訪者表示，目前各地辦公樓空置率高的背后，有供應過剩的市場因素和產業(yè)結構不合理等多種誘因。

-辦公樓的供應大于需求。今年上半年，深圳市累計吸納甲級寫字樓辦公面積約14萬平方米，超過2019年的全年吸納量。在供應量連續(xù)四年大漲的情況下，寫字樓市場逐漸飽和。

深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心總規(guī)劃師鄒兵表示，一些城市產業(yè)轉型升級速度快，原產業(yè)空間不能充分滿足新產業(yè)狀態(tài)的發(fā)展需求，為了吸引更多現代金融、總部經濟、研發(fā)創(chuàng)新等現代服務業(yè)，商務辦公室等現代服務業(yè)務用地的供應量增加，同時，一些城市允許將舊工業(yè)區(qū)的工業(yè)用地建設作為生產制造功能和商務辦公功能之間的創(chuàng)新型產業(yè)用地

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端預計，2020年至2024年，深圳可能進入市場的甲級辦公樓供應量將達到791萬平方米。由于階段性供應過剩，今后幾年深圳甲級辦公大樓將繼續(xù)保持高空置率狀態(tài)。

-瘟疫影響租賃活動。根據第一太平戴維斯、CCEF提供的數據，包括北上廣深四個一線城市和杭州、成都、武漢等十四個二線城市的十八個樣品城市，除南京、蘇州外，其馀十六個城市的辦公樓租金下跌已經超過一年。

業(yè)內人士表示，近年來，許多甲級辦公樓供應迅速增長，但企業(yè)需求增長率明顯趕不上辦公樓供應增長率，辦公樓資源供應過剩，疫情加劇了市場庫存壓力。

高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認為，企業(yè)整體營收增速受到大環(huán)境的影響，隨著疫情防控常態(tài)化持續(xù)，社會生產生活逐步正常運行，但居民消費端仍受到一定的抑制，這些因素都從一定程度上影響到需求反彈。

——部分城市新興產業(yè)不足。天津財經大學教授叢屹認為，一些城市目前處于產業(yè)結構調整階段，互聯網、平臺經濟發(fā)展尚不完善，缺乏頭部互聯網公司、在線教育等能給商務大樓帶來需求亮點的新經濟形態(tài)企業(yè)。

在北京、上海、廣州等地，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)、金融業(yè)成為寫字樓吸納主力。前期迅速擴張，租戶結構以創(chuàng)業(yè)公司為中心的商業(yè)品牌開始出現租賃撤退現象，行業(yè)洗牌現象激化。