在未來的一段時間里，我們將再次減輕債務，因為我們必須完成一些債務減免，評級才能上升...在8月24日的中期業(yè)績會上，富力房地產(chǎn)董事長李思廉表示。今年上半年，富力權益銷售額為510.6億元，同比下降15.21%，僅完成年度目標的33.6%。同期，富力的凈負債率達到177%。

近期，房企進入中報發(fā)布季。受疫情影響，上半年不少房企的銷售業(yè)績不及預期，一些企業(yè)出現(xiàn)銷售、利潤雙降。但進入二季度以來，市場加速恢復，疫情的影響逐漸消失。

但與往年相比，房企對待市場的態(tài)度顯得愈加“謙虛謹慎”，這主要源于監(jiān)管層在近期的一番表態(tài)。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，強調實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加強房地產(chǎn)企業(yè)融資市場化、規(guī)則化和透明度，中央銀行、住房建設部與有關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

在此之前，為了控制住宅企業(yè)利息債務的增長，監(jiān)督部門制定了新的規(guī)則，設置了三條紅線進行管理。各種跡象表明，以控制杠桿為目的的融資強監(jiān)督正在成為常態(tài)。

這也給剛剛從疫情中恢復并試圖進一步擴大規(guī)模的住房企業(yè)帶來了新的考驗。企業(yè)如何看待融資新規(guī)？下半年又將以何種策略應對？許多答案隱藏在中報和態(tài)度中。

償還率明顯提高。

疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響，集中體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)。

頭部房企中，今年上半年，碧桂園實現(xiàn)權益銷售金額2669.5億元，同比下降5.32%；凈利潤約為219.3億元，同比下降5.2%。同期，融創(chuàng)完成合同銷售金額1952.7億元，同比下降8.8%；凈利潤增長約6.5%。保利實現(xiàn)銷售額2245.4億元，比上年減少11.1%，純利潤略有增加。

相比之下，第二梯隊部分住宅企業(yè)實現(xiàn)了業(yè)績增長。例如，中海同銷售額1720.1億元，比上年增長4.2%的龍湖實現(xiàn)合同銷售額111.0億元，比上年增長5.2%的世茂完成合同銷售額1104.8億元，比上年增長10%。

在過去的三年里，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了罕見的大牛市，許多住宅企業(yè)實現(xiàn)了銷售規(guī)模的大幅上升。其中，大中型住宅企業(yè)的復合增長率一般在30%-50%的水平。

今年以來，疫情一度挫敗了許多住宅企業(yè)的銷售，直到第二季度才逐漸恢復?；旧弦粋€半月沒有銷售。中海房地產(chǎn)行政總裁張智超表示，這也延遲了供應，疫情逐漸控制的6月份，中海集中供應和銷售，當月實現(xiàn)了575億6000萬元的記錄銷售規(guī)模。

但并非所有房企都能穩(wěn)住銷售。在這輪疫情中，無論大型房企還是中小企業(yè)，都有成員難以幸免。

今年上半年，綠地實現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售額1330.29億元，比上年減少20.7%，合同銷售面積比上年減少30.7%。同期，北辰置業(yè)的營業(yè)收入為人民幣33.48億元，同比下降60.83%，公司的利潤降幅則達到八成以上。

值得注意的是，近年來強調收回的情況下，住宅企業(yè)的收回率一般很好。上半年，碧桂園和綠地的償還率達到了驚人的95%。這也保證了企業(yè)在銷售額受到影響的情況下，銷售現(xiàn)金流不會過度萎縮。

到7月19日，金茂的回款金額超過1000億元。上半年實現(xiàn)合同銷售額1028.7億元(比上年增長31%)的，銷售和償還都突破了千億元。

盡管受疫情影響很大，但自第二季度市場逐漸恢復以來，住宅企業(yè)的自信也開始恢復。由于融資政策緊張，許多企業(yè)更相信銷售為王的信條，表示不調整全年的銷售目標。

張智超表示，下半年中海積極抓住供應和銷售，作為重點供應階段，下半年供應占全年的61%。只要下半年不發(fā)生疫情重復、經(jīng)濟重大情況，公司就有信心實現(xiàn)每年4000億港元的目標。

僅完成年度目標33.6%的富力，也表示銷售目標1520億左右不變。為了實現(xiàn)這一目標，富力將推出16個新項目和約2300億元的銷售資源。

拿錯就是痛苦

事實上，住房企業(yè)加強銷售和償還，不僅有保證現(xiàn)金流的考慮，還有降低債務的目的。

對于新的融資管理政策，住宅企業(yè)在公開解讀中稱之為規(guī)范。這一舉措的主要目的是穩(wěn)定開發(fā)人員的杠桿，控制債務不會迅速增加，穩(wěn)定房價。我們認為這項措施是規(guī)范行業(yè)行為，迫使行業(yè)進入健康狀態(tài)的措施。龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙插話。

在過去的一年多里，許多住宅企業(yè)通過債務交換完成了新的償還，實現(xiàn)了債權率的下降。在半年度報告中，許多企業(yè)的債權率低于去年同期。但以“三道紅線”為標準，對融資進行“強監(jiān)管”的政策，仍然令企業(yè)意識到一個現(xiàn)實：要想繼續(xù)通過資金杠桿來實現(xiàn)發(fā)展，必須首先控制現(xiàn)有的債務水平。

天風證券根據(jù)2019年財務數(shù)據(jù)，按照“剔除預收賬款資產(chǎn)負債率為70%”、“凈負債率為100%”、“貨幣短債比為1”三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中，同時踩三條紅線的住宅企業(yè)有14家，同時踩兩條紅線的住宅企業(yè)有10家，踩紅線的住宅企業(yè)有14家，全部不踩線的住宅企業(yè)只有12家。

李思廉說:今后9個月，我們可能在國內(nèi)外處理250億到300億的債務，中途有一半以上重組的計劃，其他的用資金和銷售抵消。雅居樂也主張將債權率控制在70%左右的合理水平。債權率低的中海和龍湖也強調繼續(xù)控制債權規(guī)模。

今年以來，隨著長期機制試點的推進，住宅企業(yè)普遍意識到樓市規(guī)制進入常態(tài)化的現(xiàn)實。如何在保證安全的前提下，實現(xiàn)規(guī)模和利潤的適度增長，成為企業(yè)的主要課題。對于迄今為止通過高杠桿實現(xiàn)快速增長的住宅企業(yè)來說，這個課題特別嚴峻。

我們我們提到的資產(chǎn)債務結構，平衡規(guī)模、利潤和債務三角關系是非常重要的課題。美的職業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務官林戈在業(yè)績會上表示。從2015年到2018年，美國職業(yè)銷售復合增長率為73.8%，2019年進入千億陣營。規(guī)模發(fā)展完成后，美的職業(yè)生涯將今年的經(jīng)營戰(zhàn)略定位為戰(zhàn)略鞏固年。

其中，美的土地征收戰(zhàn)略變得謹慎，公司依然按照銷售還款的1/3土地征收，但必須盡量避免在高處出手。

這個戰(zhàn)略很難理解。由于嚴格的融資環(huán)境和激烈的市場競爭，住宅企業(yè)的資金越來越寶貴，前端投資的重要性大幅度提高。

最近，金科股份聯(lián)席社長方明富在接受21世紀經(jīng)濟報道采訪時，由于市場容錯空間大幅縮小，前端投資能力往往成為決定項目成敗的重要因素。以前做得不好，犯的錯誤可以通過市場消化，但現(xiàn)在沒有空間了。

在業(yè)績會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表達了同樣的觀點，“我們現(xiàn)在不能亂拿地，下半年會有更好的機遇，在收購合并或其他產(chǎn)業(yè)方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。”