房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱，2019年全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在是什么樣的情況呢？接下來(lái)筑聘網(wǎng)小編給大家說(shuō)下2019年二級(jí)城市房地產(chǎn)的相關(guān)情況。

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01

近段時(shí)間，似乎又開(kāi)始了新一輪的政策調(diào)控。

5月17日，蘇州吳江區(qū)發(fā)文，對(duì)于即將出讓的一宗宅地進(jìn)行地價(jià)下調(diào)，其最高限價(jià)有望降幅達(dá)18.7%。


5月21日，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文，關(guān)聯(lián)公司不得報(bào)名競(jìng)同一幅土地。


也就是說(shuō)——


一個(gè)是為了控制地價(jià)，抑制高溢價(jià)率、高地價(jià)甚至是“地王”的出現(xiàn)。


一個(gè)是針對(duì)開(kāi)發(fā)商為提高土拍搖號(hào)的中簽概率，采用多家馬甲公司的行為。


毫無(wú)疑問(wèn)，這兩則土拍規(guī)則的調(diào)整，都在于過(guò)熱的土地市場(chǎng)行情。


02


不知道大家感覺(jué)到了沒(méi)有，最近二線城市的土拍市場(chǎng)很激烈。


比如，就在剛剛過(guò)去的4月份，熱點(diǎn)二線城市賣(mài)地收入近3000億，創(chuàng)2年內(nèi)最高紀(jì)錄。


下面可以感受下如今幾個(gè)典型二線城市的場(chǎng)景。

先說(shuō)杭州近期主城7宗地塊共拍得126.32億元。其中1宗望江地塊，加上自持部分，實(shí)際樓面價(jià)成為杭州單價(jià)最貴宅地。

再說(shuō)武漢10宗地掛牌，共拍得228億元，其中5宗地塊溢價(jià)成交，單塊溢價(jià)率最高達(dá)到183%。

接著是蘇州主城區(qū)成交5宗宅地，總成交額135.7億元。

然后是合肥，兩天集中成交25宗土地，成交額超過(guò)210億。

還有最近的鄭州南龍湖土拍，越秀經(jīng)過(guò)315輪競(jìng)價(jià)，以173%的溢價(jià)率摘地，首進(jìn)鄭州。


??? ……

這都是最近這兩個(gè)月感受到的，二線城市火熱的土拍激情。

是只有最近才發(fā)生的嗎？

再給大家看一個(gè)數(shù)據(jù)——

二線樓市升溫，新一輪調(diào)控已在路上！_1

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

這是2019年1季度全國(guó)各地的部分高溢價(jià)地塊，也都出現(xiàn)在二線城市。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)象其實(shí)已經(jīng)持續(xù)一段時(shí)間了，只是最近這兩個(gè)月更加明顯。


03

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的行情，原因有很多，這里簡(jiǎn)單說(shuō)3點(diǎn)。

第一點(diǎn)是融資環(huán)境的改善，錢(qián)，便宜了。

年初資金相對(duì)寬裕，房企的融資氛圍和融資成本都比較低。數(shù)據(jù)顯示，3月份房企融資金額達(dá)1205億元，境內(nèi)融資占比達(dá)58%，環(huán)比大增30個(gè)百分點(diǎn)。

在這樣的氛圍下，大多數(shù)房企的想法都是，先不管那么多，拿了地再說(shuō)。

第二點(diǎn)重要的原因是頭部房企對(duì)二線城市的信心。

錢(qián)有了，也得知道往哪投吧。一線城市政策太嚴(yán)導(dǎo)致機(jī)會(huì)越來(lái)越少，三四線樓市正在透支。所以，當(dāng)下的機(jī)會(huì)，只剩下二線城市，也只有二線城市。

不少房企都陸續(xù)表示過(guò)，2019年主要的投資重心會(huì)轉(zhuǎn)向二線城市，聚焦二線導(dǎo)致二線土地市場(chǎng)升溫明顯。

第三點(diǎn)不可忽視的因素是，住宅市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”行情。

確實(shí)，多個(gè)城市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，住宅市場(chǎng)的回暖也是土地市場(chǎng)升溫的原因之一。


04

這時(shí)候，有人肯定會(huì)問(wèn)了，二線城市高溢價(jià)地塊頻出，地價(jià)屢創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)迎來(lái)新一波的恐慌性上漲啊！

放心，起碼目前來(lái)看不會(huì)。

因?yàn)?，剛剛上漲起來(lái)的土地勢(shì)頭，還沒(méi)等蔓延到住宅，政策很快就來(lái)了。

比如開(kāi)頭提到的蘇州、合肥的土拍新規(guī)，不言而喻，都是為防止土地市場(chǎng)非理性過(guò)火而出的。

更直接的是，住建部4月19日重提“房住不炒”，在對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，近期，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的蘇州、大連、南寧、佛山4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

重提“房住不炒”之后——

濟(jì)南發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳活動(dòng)的通知》

杭州官宣《完善住房市場(chǎng)和保障兩個(gè)體系，杭州住房供應(yīng)充足、供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì)合理》

合肥發(fā)布官宣文章《央媒報(bào)道：合肥市「六抓六促」穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期》

西安提高公積金房貸的首付比例，在現(xiàn)行規(guī)定基礎(chǔ)上相應(yīng)提高10%，同時(shí)暫停西安地區(qū)（含西咸新區(qū)）以外購(gòu)房提取公積金

合肥提高了公積金提取門(mén)檻，比如在外地購(gòu)房不能提取，同時(shí)濱湖新區(qū)調(diào)整最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

長(zhǎng)沙停止執(zhí)行對(duì)家庭二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率

蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房限售3年，園區(qū)全域，二手房限售5年

合肥4月發(fā)文調(diào)整了1宗宅地的最高限價(jià)，最高樓面價(jià)下調(diào)

杭州4月份緊急叫停一宗熱門(mén)宅地的出讓


??? …


這，就是信號(hào)。

為了避免自己的城市上了房?jī)r(jià)漲幅榜而又上了約談名單，已經(jīng)有10多個(gè)城市，用不同的方式表態(tài)收緊樓市，它們基本都是最近土拍火熱的二線城市。

更厲害的是下面這個(gè)政策——

自然資源部強(qiáng)調(diào)分類(lèi)供地，制定實(shí)施2019年住宅用地“五類(lèi)”調(diào)控目標(biāo)：

1、顯著增加：消化周期在6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地;

2、增加：消化周期為12-6個(gè)月的，要增加供地;

3、持平：消化周期為18-12個(gè)月的，維持供地持平水平;

4、適當(dāng)減少：消化周期為36-18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地;

5、減少直至?xí)和＃合芷谠?6個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地。

根據(jù)不同城市商品房庫(kù)存的消化周期，結(jié)合土地市場(chǎng)的實(shí)際情況，從供應(yīng)端，實(shí)施差別化的住宅用地供應(yīng)。

宅地供應(yīng)和市場(chǎng)庫(kù)存嚴(yán)格掛鉤，未來(lái)庫(kù)存較大的城市，土地指標(biāo)將銳減。

總的來(lái)說(shuō)，二線短暫的土地升溫不會(huì)對(duì)之后的住宅市場(chǎng)造成太大影響。


05

就在前幾天，蘇州房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制方案已上報(bào)，2019年房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)5%。

據(jù)悉，這個(gè)方案出臺(tái)的背景是——

今年1季度以來(lái)，蘇州市土地市場(chǎng)過(guò)熱、一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛，4月底房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)提高5%，已超過(guò)蘇州全年調(diào)控目標(biāo)5%的界限。

那么以后，會(huì)不會(huì)有更多的二線城市出臺(tái)更多的調(diào)控政策呢？

大概率是會(huì)的。

可以預(yù)見(jiàn)，接下來(lái)如果高溢價(jià)地塊還頻頻出現(xiàn)，其他城市將會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)調(diào)控政策，新一輪的政策調(diào)控正在路上。

因?yàn)?，畢竟“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)不會(huì)改變，“房住不炒”的主旋律，是不可動(dòng)搖的政治任務(wù)。

最后提個(gè)醒，警惕最近出臺(tái)限售的城市。限售本質(zhì)上鎖住了現(xiàn)金流，同時(shí)也掩蓋了背后的風(fēng)險(xiǎn)，如果有城市要限售了，千萬(wàn)小心對(duì)待。