房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱,2019年全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在是什么樣的情況呢?接下來(lái)筑聘網(wǎng)小編給大家說(shuō)下2019年二級(jí)城市房地產(chǎn)的相關(guān)情況。
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01
近段時(shí)間,似乎又開(kāi)始了新一輪的政策調(diào)控。
5月17日,蘇州吳江區(qū)發(fā)文,對(duì)于即將出讓的一宗宅地進(jìn)行地價(jià)下調(diào),其最高限價(jià)有望降幅達(dá)18.7%。
5月21日,合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文,關(guān)聯(lián)公司不得報(bào)名競(jìng)同一幅土地。
也就是說(shuō)——
一個(gè)是為了控制地價(jià),抑制高溢價(jià)率、高地價(jià)甚至是“地王”的出現(xiàn)。
一個(gè)是針對(duì)開(kāi)發(fā)商為提高土拍搖號(hào)的中簽概率,采用多家馬甲公司的行為。
毫無(wú)疑問(wèn),這兩則土拍規(guī)則的調(diào)整,都在于過(guò)熱的土地市場(chǎng)行情。
02
不知道大家感覺(jué)到了沒(méi)有,最近二線城市的土拍市場(chǎng)很激烈。
比如,就在剛剛過(guò)去的4月份,熱點(diǎn)二線城市賣(mài)地收入近3000億,創(chuàng)2年內(nèi)最高紀(jì)錄。
下面可以感受下如今幾個(gè)典型二線城市的場(chǎng)景。
先說(shuō)杭州近期主城7宗地塊共拍得126.32億元。其中1宗望江地塊,加上自持部分,實(shí)際樓面價(jià)成為杭州單價(jià)最貴宅地。
再說(shuō)武漢10宗地掛牌,共拍得228億元,其中5宗地塊溢價(jià)成交,單塊溢價(jià)率最高達(dá)到183%。
接著是蘇州主城區(qū)成交5宗宅地,總成交額135.7億元。
然后是合肥,兩天集中成交25宗土地,成交額超過(guò)210億。
還有最近的鄭州南龍湖土拍,越秀經(jīng)過(guò)315輪競(jìng)價(jià),以173%的溢價(jià)率摘地,首進(jìn)鄭州。
??? ……
這都是最近這兩個(gè)月感受到的,二線城市火熱的土拍激情。
是只有最近才發(fā)生的嗎?
再給大家看一個(gè)數(shù)據(jù)——
二線樓市升溫,新一輪調(diào)控已在路上!_1
數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞
這是2019年1季度全國(guó)各地的部分高溢價(jià)地塊,也都出現(xiàn)在二線城市。
你會(huì)發(fā)現(xiàn),這種現(xiàn)象其實(shí)已經(jīng)持續(xù)一段時(shí)間了,只是最近這兩個(gè)月更加明顯。
03
為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的行情,原因有很多,這里簡(jiǎn)單說(shuō)3點(diǎn)。
第一點(diǎn)是融資環(huán)境的改善,錢(qián),便宜了。
年初資金相對(duì)寬裕,房企的融資氛圍和融資成本都比較低。數(shù)據(jù)顯示,3月份房企融資金額達(dá)1205億元,境內(nèi)融資占比達(dá)58%,環(huán)比大增30個(gè)百分點(diǎn)。
在這樣的氛圍下,大多數(shù)房企的想法都是,先不管那么多,拿了地再說(shuō)。
第二點(diǎn)重要的原因是頭部房企對(duì)二線城市的信心。
錢(qián)有了,也得知道往哪投吧。一線城市政策太嚴(yán)導(dǎo)致機(jī)會(huì)越來(lái)越少,三四線樓市正在透支。所以,當(dāng)下的機(jī)會(huì),只剩下二線城市,也只有二線城市。
不少房企都陸續(xù)表示過(guò),2019年主要的投資重心會(huì)轉(zhuǎn)向二線城市,聚焦二線導(dǎo)致二線土地市場(chǎng)升溫明顯。
第三點(diǎn)不可忽視的因素是,住宅市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”行情。
確實(shí),多個(gè)城市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情,住宅市場(chǎng)的回暖也是土地市場(chǎng)升溫的原因之一。
04
這時(shí)候,有人肯定會(huì)問(wèn)了,二線城市高溢價(jià)地塊頻出,地價(jià)屢創(chuàng)新高,房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)迎來(lái)新一波的恐慌性上漲啊!
放心,起碼目前來(lái)看不會(huì)。
因?yàn)?,剛剛上漲起來(lái)的土地勢(shì)頭,還沒(méi)等蔓延到住宅,政策很快就來(lái)了。
比如開(kāi)頭提到的蘇州、合肥的土拍新規(guī),不言而喻,都是為防止土地市場(chǎng)非理性過(guò)火而出的。
更直接的是,住建部4月19日重提“房住不炒”,在對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上,近期,又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的蘇州、大連、南寧、佛山4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
重提“房住不炒”之后——
濟(jì)南發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳活動(dòng)的通知》
杭州官宣《完善住房市場(chǎng)和保障兩個(gè)體系,杭州住房供應(yīng)充足、供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì)合理》
合肥發(fā)布官宣文章《央媒報(bào)道:合肥市「六抓六促」穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期》
西安提高公積金房貸的首付比例,在現(xiàn)行規(guī)定基礎(chǔ)上相應(yīng)提高10%,同時(shí)暫停西安地區(qū)(含西咸新區(qū))以外購(gòu)房提取公積金
合肥提高了公積金提取門(mén)檻,比如在外地購(gòu)房不能提取,同時(shí)濱湖新區(qū)調(diào)整最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
長(zhǎng)沙停止執(zhí)行對(duì)家庭二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率
蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域,新房限售3年,園區(qū)全域,二手房限售5年
合肥4月發(fā)文調(diào)整了1宗宅地的最高限價(jià),最高樓面價(jià)下調(diào)
杭州4月份緊急叫停一宗熱門(mén)宅地的出讓
??? …
這,就是信號(hào)。
為了避免自己的城市上了房?jī)r(jià)漲幅榜而又上了約談名單,已經(jīng)有10多個(gè)城市,用不同的方式表態(tài)收緊樓市,它們基本都是最近土拍火熱的二線城市。
更厲害的是下面這個(gè)政策——
自然資源部強(qiáng)調(diào)分類(lèi)供地,制定實(shí)施2019年住宅用地“五類(lèi)”調(diào)控目標(biāo):
1、顯著增加:消化周期在6個(gè)月以下的,要顯著增加并加快供地;
2、增加:消化周期為12-6個(gè)月的,要增加供地;
3、持平:消化周期為18-12個(gè)月的,維持供地持平水平;
4、適當(dāng)減少:消化周期為36-18個(gè)月的,要適當(dāng)減少供地;
5、減少直至?xí)和#合芷谠?6個(gè)月以上的,應(yīng)停止供地。
根據(jù)不同城市商品房庫(kù)存的消化周期,結(jié)合土地市場(chǎng)的實(shí)際情況,從供應(yīng)端,實(shí)施差別化的住宅用地供應(yīng)。
宅地供應(yīng)和市場(chǎng)庫(kù)存嚴(yán)格掛鉤,未來(lái)庫(kù)存較大的城市,土地指標(biāo)將銳減。
總的來(lái)說(shuō),二線短暫的土地升溫不會(huì)對(duì)之后的住宅市場(chǎng)造成太大影響。
05
就在前幾天,蘇州房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制方案已上報(bào),2019年房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)5%。
據(jù)悉,這個(gè)方案出臺(tái)的背景是——
今年1季度以來(lái),蘇州市土地市場(chǎng)過(guò)熱、一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛,4月底房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)提高5%,已超過(guò)蘇州全年調(diào)控目標(biāo)5%的界限。
那么以后,會(huì)不會(huì)有更多的二線城市出臺(tái)更多的調(diào)控政策呢?
大概率是會(huì)的。
可以預(yù)見(jiàn),接下來(lái)如果高溢價(jià)地塊還頻頻出現(xiàn),其他城市將會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)調(diào)控政策,新一輪的政策調(diào)控正在路上。
因?yàn)?,畢竟“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)不會(huì)改變,“房住不炒”的主旋律,是不可動(dòng)搖的政治任務(wù)。
最后提個(gè)醒,警惕最近出臺(tái)限售的城市。限售本質(zhì)上鎖住了現(xiàn)金流,同時(shí)也掩蓋了背后的風(fēng)險(xiǎn),如果有城市要限售了,千萬(wàn)小心對(duì)待。
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