2024年1月1日，中交地產(chǎn)通過(guò)其官方微信公眾號(hào)發(fā)布了一篇標(biāo)題為《惜別2024，回望來(lái)時(shí)路，總有美好交織》的文章，低調(diào)而感傷地與過(guò)去的一年告別。然而，短短20天后，作為中交集團(tuán)旗下的重要上市平臺(tái)——中交地產(chǎn)，突然宣布一項(xiàng)震動(dòng)行業(yè)的消息：公司擬將所有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，意味著中交地產(chǎn)正式退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

那么，為什么中交地產(chǎn)決定退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？中交集團(tuán)又為何會(huì)允許旗下子公司退出這一領(lǐng)域？

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01——無(wú)奈之“斷”
中交地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況已令人堪憂。2024年1月21日，公司發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約53億元，這一虧損在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下顯得尤為沉重?；仡欉^(guò)去三年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，可以說(shuō)是“艱難求生”的寫照。2023年公司虧損16.73億元，而2024年虧損額飆升至53億元，過(guò)去兩年累計(jì)虧損接近70億元。相比之下，2019年至2022年四年間的凈利潤(rùn)總和為11.6億元，意味著這兩年的虧損幾乎耗盡了此前的所有盈利。

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債務(wù)方面，情況更為嚴(yán)峻。截至2024年三季度末，中交地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債已高達(dá)320億元，而公司賬戶上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為66.41億元，這讓公司的現(xiàn)金流面臨巨大壓力，短期債務(wù)幾乎難以覆蓋。

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更為嚴(yán)重的是，中交地產(chǎn)可能面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)深交所的規(guī)定，公司預(yù)計(jì)2024年度的凈資產(chǎn)為負(fù)，意味著股票可能會(huì)被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。面對(duì)如此困境，公司決定將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)剝離，并將相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)移給控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)。這一舉動(dòng)雖然像是在自救，但也反映出公司在絕境中別無(wú)選擇的無(wú)奈。

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盡管剝離開發(fā)業(yè)務(wù)后，中交地產(chǎn)將重心轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但短期債務(wù)壓力依然存在。320億元的短期債務(wù)與66.41億元的現(xiàn)金之間，存在著巨大的資金缺口，單靠物業(yè)服務(wù)和租賃收入難以彌補(bǔ)這一空白。

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02——未能扶起
在央企地產(chǎn)商中，中交地產(chǎn)一直表現(xiàn)得較為激進(jìn)。其在2019年時(shí)定下了沖刺千億、力爭(zhēng)進(jìn)入央企地產(chǎn)前三的雄心。2020年，公司將銷售額的86%用于拿地，2021年也將69%的銷售額用于擴(kuò)張。然而，這種高負(fù)債、高杠桿的策略導(dǎo)致了負(fù)債率的急劇上升，2020年凈負(fù)債率達(dá)到296.4%，2021年雖有所回落，但仍高達(dá)217.7%。

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控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)曾多次為中交地產(chǎn)“輸血”，提供貸款并降低利率。例如，在2023年初，集團(tuán)為中交地產(chǎn)提供了100億元借款額度，到年底實(shí)際借款達(dá)到156億元，超出額度56%。然而，行業(yè)的深度調(diào)整打破了中交地產(chǎn)的千億夢(mèng)想。2024年9月，董事長(zhǎng)李永前徹底卸任，公司的戰(zhàn)略方向也開始發(fā)生變化，最終決定轉(zhuǎn)型，收購(gòu)了中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)100%的股權(quán)，意味著要從“重”資產(chǎn)轉(zhuǎn)向“輕”資產(chǎn)模式。

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隨著地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的剝離，中交地產(chǎn)將聚焦于物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。然而，轉(zhuǎn)型之路并非一帆風(fēng)順。根據(jù)2024年6月的財(cái)報(bào)，公司的出租項(xiàng)目數(shù)量有限，且物業(yè)服務(wù)和代建項(xiàng)目的收入占比仍然較低。剩余業(yè)務(wù)是否能夠支撐公司市值，仍然存在不小的不確定性。

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03——必然之選
中交集團(tuán)在2025年將推出“高質(zhì)量發(fā)展突破年”戰(zhàn)略，這一戰(zhàn)略背后有著深刻的市場(chǎng)考量。與中國(guó)建筑、中國(guó)中鐵等央企相比，中交集團(tuán)成立較晚，面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也較大。為了在八大建筑央企中脫穎而出，中交集團(tuán)在成立之初便將目光投向了國(guó)際市場(chǎng)，通過(guò)不斷拓展海外業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了獨(dú)特的發(fā)展路徑。

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如今，許多中交集團(tuán)旗下子公司如中交四航局、中交城投和中交疏浚等，均實(shí)現(xiàn)了超過(guò)10億元的凈利潤(rùn)，而中交地產(chǎn)卻一直深陷巨額虧損。因此，在市場(chǎng)化和效益導(dǎo)向的驅(qū)動(dòng)下，中交集團(tuán)決定允許中交地產(chǎn)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，雖然這是一種無(wú)奈的選擇，但也是集團(tuán)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，做出理性調(diào)整的明智之舉。

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從集團(tuán)的戰(zhàn)略角度來(lái)看，中交地產(chǎn)的剝離舉措不僅是應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)困境的有效手段，也是中交集團(tuán)戰(zhàn)略布局的重要一步。在中交集團(tuán)的整體發(fā)展規(guī)劃中，2025年將是突破的關(guān)鍵年，旨在確保利潤(rùn)增長(zhǎng)、資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定，并提升凈資產(chǎn)收益率、研發(fā)投入強(qiáng)度和全員勞動(dòng)生產(chǎn)率等指標(biāo)。對(duì)于中交地產(chǎn)而言，其持續(xù)虧損的局面已與中交集團(tuán)的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略相背離，因此，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，減輕負(fù)擔(dān)，輕裝上陣，顯然是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和公司實(shí)際困境的必然選擇。

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在中交地產(chǎn)的這一艱難轉(zhuǎn)型過(guò)程中，雖然仍然面臨諸多挑戰(zhàn)，但也表明了央企在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中，敢于做出戰(zhàn)略性調(diào)整，舍棄不符合發(fā)展方向的業(yè)務(wù)，這一決策的背后，既是對(duì)現(xiàn)實(shí)的無(wú)奈妥協(xié)，也是一種理智的戰(zhàn)略布局。