絕大多數(shù)產(chǎn)品都有使用說明書，商品住宅同樣也是一種產(chǎn)品，它建造耗資大、使用時間長，且直接關(guān)系到千家萬戶的生活品質(zhì)和生命財(cái)產(chǎn)安全，加強(qiáng)執(zhí)行住宅使用說明書制度，有效提升建筑服務(wù)品質(zhì)。因此，一份詳盡的住宅使用說明書(以下簡稱“說明書”)顯得尤為重要。

　　生活中因錯誤拆改、盲目增加使用荷載、使用不當(dāng)或維護(hù)不及時而導(dǎo)致建筑壽命減少甚至引發(fā)安全事故的案例仍大量存在。盡管國家早在1998年就印發(fā)了《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，但從現(xiàn)實(shí)來看，該規(guī)定的實(shí)施效果還不夠顯著，分析原因如下：

　　一、說明書制度還不夠完善

　　一是在法律效力上，由于目前說明書僅作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件在簽約環(huán)節(jié)使用，編制與否對開發(fā)企業(yè)影響不大，所以其重視程度不高，有的甚至不予提供。對于消費(fèi)者來說，在購買前不能充分了解房屋性能，無法做到知情選擇;二是在發(fā)放時間和對象上，現(xiàn)行說明書制度僅強(qiáng)調(diào)新房銷售環(huán)節(jié)，缺乏二手房交易或租賃環(huán)節(jié)的相關(guān)規(guī)定，致使房屋使用安全難以得到全周期保障。另外，現(xiàn)在的物業(yè)管理單位越來越多承擔(dān)著建筑維護(hù)職責(zé)，但說明書制度并未對物業(yè)的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行說明;三是在制度執(zhí)行監(jiān)管和保障上，主管部門在監(jiān)管手段和檢查力度上都有所不足，同時也缺乏將制度執(zhí)行結(jié)果與企業(yè)信用資質(zhì)掛鉤，導(dǎo)致說明書制度執(zhí)行效果不佳。

　　二、說明書內(nèi)容有待改進(jìn)

　　雖然1998年國家就對說明書編制內(nèi)容提出了一定要求，但是現(xiàn)行說明書已不能適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展需求。目前，各地也陸續(xù)編制了說明書的示范文本，但存在內(nèi)容要求不一，缺乏全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的問題。另外，對于普通用戶來說，說明書使用的語言和專有名詞不便于閱讀和理解，導(dǎo)致指導(dǎo)效果受限。

　　三、說明書制度宣貫力度不夠

　　目前，政府和社會各界對說明書制度的宣傳力度不夠，用戶對說明書的作用和意義缺乏了解。有的不知道向開發(fā)商索要說明書甚至不知道住房還有說明書，有的即使拿到說明書也不予重視，說明書制度難以發(fā)揮作用。

　　為切實(shí)保障人民生命、財(cái)產(chǎn)安全和公共安全，保障用戶利益，有效提升建筑服務(wù)品質(zhì)，延長建筑壽命，建議如下：

　　一、完善制度并加強(qiáng)監(jiān)管

　　一是增大說明書制度的法律效力，如將說明書納入工程驗(yàn)收、預(yù)售審批等環(huán)節(jié)的申報(bào)要件，將說明書制度執(zhí)行質(zhì)量與開發(fā)企業(yè)的信用、物業(yè)單位的等級評定掛鉤等;二是明確二手房交易及租賃的不同情形下說明書的編制內(nèi)容、提供方和相應(yīng)監(jiān)管部門，如將說明書納入產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移審批環(huán)節(jié)的申報(bào)要件等;三是強(qiáng)化監(jiān)管力度，將說明書隨房屋備案號等一同納入房屋信息電子管理系統(tǒng)，定期或不定期開展說明書編制發(fā)放情況檢查等。

　　二、編制說明書標(biāo)準(zhǔn)化示范文本

　　一是由政府主管部門牽頭，組織建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方、用戶和物業(yè)單位等共同參與編制說明書示范文本，其內(nèi)容應(yīng)包括住房使用年限、結(jié)構(gòu)型式、抗震抗風(fēng)等參數(shù)、載荷限值、標(biāo)注尺寸的平面布置圖、承重墻位置、采用各類材料品種與環(huán)保性能、材料用量(如用鋼量)、隔音性能、防火措施、管線分布等特點(diǎn)及使用維護(hù)方法等必要信息。同時鼓勵開發(fā)商在此基礎(chǔ)上增加個性化內(nèi)容，更好地指導(dǎo)用戶合理居住;二是增強(qiáng)說明書的通俗性和可讀性，使用戶和物管人員能夠清晰快速了解住房性能和使用要點(diǎn)。

　　三、加大對說明書制度的宣貫力度

　　一是通過各級住建部門和房地產(chǎn)行業(yè)組織加大說明書制度的宣貫，確保開發(fā)商明確依法編制和發(fā)放說明書的責(zé)任;二是通過微信公眾號、網(wǎng)站首頁推送、售樓處和小區(qū)現(xiàn)場張貼、舉辦住房知識宣講等，讓用戶充分了解說明書制度的意義作用，了解房屋性能結(jié)構(gòu)、使用維修等基本知識。

　　一份完善的住宅使用說明書，可以幫助用戶更加科學(xué)合理地使用房屋，這不僅體現(xiàn)了對用戶的良好服務(wù)和尊重，也是對建筑質(zhì)量安全和使用壽命的有效保障。

　　對于其他非住宅商品房屋，建議參照制訂相關(guān)使用說明書制度。