每個行業(yè)都有它不為人知道各類潛規(guī)則，那建筑行業(yè)作為這么龐大的體系，有它們不為人知的潛規(guī)則嗎，答案：有！

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???? 一．問題研究的背景 　　

　　近幾年來，各地房價節(jié)節(jié)攀升，使房地產(chǎn)開發(fā)商有利可圖。而隨著越來越多的開發(fā)商逐鹿有限的房地產(chǎn)市場，就加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭，而土地作為不可再生資源卻正在不斷減少，加之國家針對房地產(chǎn)投資熱，出臺了很多宏觀調(diào)控的政策，如征收土地增值稅等等。這些都使房地產(chǎn)投資商的上層利潤空間變薄，下層需求變?nèi)酢＜又壳坝捎谌^程、全方位建設(shè)投資控制理念尚未形成，建設(shè)投資控制各個層面不夠完善，造成建設(shè)項目投資中損失浪費的現(xiàn)象比較普遍。于是，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展，如何降低建設(shè)項目成本提高投資效益，就成為眾所關(guān)注的焦點。 　

　　二．建設(shè)工程投資控制中的現(xiàn)狀分析 　

　　1．重施工、輕決策和設(shè)計階段的投資控制思想和傳統(tǒng)習(xí)慣。我國長期以來普遍忽視工程建設(shè)項目前期投資決策階段和設(shè)計階段的投資管理和控制。而往往是把投資管理的重點放在工程的施工階段，這樣做盡管也能取得一定效果，但實際上是丟了西瓜撿了芝麻。其主要原因是由于：一、在投資決策方面對可研工作沒有足夠的重視，花費的代價和投入的技術(shù)力量不足；二、對建設(shè)各階段大對投資影響程度認(rèn)識不夠深刻。據(jù)國外不同建設(shè)階段影響投資程度的結(jié)果得出，占工程項目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計結(jié)束前的工作階段是影響項目投資最大的階段。不同建設(shè)階段影響投資程度如表1。

　　很顯然，投資管理的重點在于施工以前的投資決策和設(shè)計階段。因此，首先應(yīng)進行正確決策，其次，投資控制的關(guān)鍵在于設(shè)計。據(jù)西方一些國家分析，設(shè)計費一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費用的1%以下，但正是這少于1%的費用卻幾乎決定了建設(shè)工程項目實施的所有費用。三、設(shè)計管理制度不夠完善在現(xiàn)行的管理體制下，設(shè)計工作沒有得到應(yīng)有的重視和監(jiān)督，建設(shè)單位沒有采取應(yīng)有的措施促使設(shè)計單位去精心設(shè)計和限額設(shè)計，大量的工程項目沒有推行設(shè)計招標(biāo)，沒有去優(yōu)選設(shè)計方案。不少設(shè)計單位管理體制不完善，片面追求設(shè)計的工作量和經(jīng)濟效益，缺乏精品意識。 　

　　2．施工合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范。我國目前普遍存在的合同意識淡薄、合同糾紛和違約行為不斷的狀況。其主要原因是：一、施工合同類型選擇不當(dāng)。建設(shè)施工合同有固定價格合同、可調(diào)價格合同和成本加酬金合同。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總想“一次包死”選擇固定價格合同，而往往在履行過程中產(chǎn)生各種變化，而這些變化施工單位難以接受的。二、由于合同條款內(nèi)容不真實、不完備、不具體、不明確，引起糾紛。當(dāng)前，一些缺乏合同意識和不會用法律保護自己權(quán)益的單位或人，在簽訂合同時，認(rèn)為合同條款太多、煩瑣，從而造成條款缺款少項、不完備；一些合同雖然條款比較齊全，但內(nèi)容只作原則約定，不具體、不明確。三、缺乏違約責(zé)任的具體約定。對違約責(zé)任約定過于簡單，極易出現(xiàn)合同糾紛。違約責(zé)任的如何約定，直接反映出該合同的質(zhì)量如何，也直接反映了該合同可以順利進行的可能性。

　　3．設(shè)計變更、施工簽證隨意、不規(guī)范。施工單位采取低價中標(biāo)的策略，在施工過程中利用設(shè)計變更、施工簽證、隱蔽工程簽證等方面大做文章。在簽證上巧立名目，弄虛作假，以少報多，蒙哄欺騙。不合理的簽證糾正非常困難，特別是手續(xù)完備的簽證、隱蔽工程簽證等，更是難糾正。這直接使工程投資增加。究其主要原因分析：一是原設(shè)計不能保證工程質(zhì)量、設(shè)計遺漏、確有錯誤與現(xiàn)場不符等原因非變更不可，二是監(jiān)理人員和甲方代表對預(yù)結(jié)算知識和有關(guān)規(guī)定掌握不夠，對不該簽證的項目盲目簽證。有的簽證由施工單位填寫，監(jiān)理人員和甲方代表不認(rèn)真核實就簽字。三是施工單位為了中標(biāo)，自動壓價，為保住自己的利潤對包干工程偷工減料，對非包干工程進行大量的施工簽證。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏健全的約束機制，管理人員素質(zhì)低下，受利益驅(qū)動，迎合施工方的要求，隨便簽證。

4．竣工結(jié)算高估冒算、相互扯皮現(xiàn)象嚴(yán)重。建設(shè)項目竣工結(jié)算時高估冒算，高套取費標(biāo)準(zhǔn)，以提高工程造價，獲取非法利潤，究其主要原因分析：一是虛報多計工程量。主要對單位造價高，計算復(fù)雜的項目。例如鋼筋砼梁、板、柱的工程量計算、裝飾工程計算等虛報工程量。有的利用不規(guī)范的簽證，多計工程量。二是巧立名目，高套定額，主要表現(xiàn)在是把費率中包含的內(nèi)容單獨列項計算，二是把定額基價中的工作內(nèi)容已綜合考慮并包含在單價里的內(nèi)容單獨列項計算。例如人工挖孔樁土石方地面水平運輸，定額基價中里已含一定距離的運輸，有的工程并未超出基價里的運輸距離，重復(fù)計算。 　　

　　三．有效控制建設(shè)工程投資的對策 　　

　　1．以投資決策和設(shè)計為重點，加強事前投資控制。投資決策階段采取的主要對策：一是投資前花費一定的代價，進行投資項目可行性研究?？尚行匝芯渴沁\用多種科學(xué)手段綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在財務(wù)上是否盈利，作出經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的分析和評價，以及工程抗風(fēng)險能力的結(jié)論，它是決策科學(xué)化的必要步驟。二是增加技術(shù)力量，科學(xué)組織評估論證，提高可行性研究報告的科學(xué)性，提高投資估算的準(zhǔn)確性。設(shè)計階段采取的主要對策：一是通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計單位和設(shè)計師來完成設(shè)計、組織設(shè)計方案競選，綜合評定設(shè)計方案優(yōu)劣，擇優(yōu)確定中選方案。二是推行限額設(shè)計，嚴(yán)把圖紙設(shè)計關(guān)。按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書、投資估算、初步設(shè)計總概算控制設(shè)計，在設(shè)計中各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計。三是在推廣新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備的基礎(chǔ)上，適當(dāng)推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。四是充分運用價值工程優(yōu)化設(shè)計，使之以較低的投資，可靠地實現(xiàn)建筑物的必要功能，從而提高建筑物的價值。五是深化施工圖審查，減少圖紙錯漏，使圖紙更加完善，使施工圖預(yù)算更為準(zhǔn)確。

　　2．正確選用合同類型，仔細(xì)進行施工合同審核，為竣工結(jié)算打下基礎(chǔ)。采取主要的對策有：一是根據(jù)項目的規(guī)模和工期長短、項目復(fù)雜程度、單項工程的明確程度、項目準(zhǔn)備時間的長短、項目的外部因素和競爭情況，正確選擇合同類型，保證合同的可執(zhí)行性。固定價格合同適用于有詳細(xì)而全面的設(shè)計圖紙，工程量不太大且能精確計算，工期較短，技術(shù)不太復(fù)雜、風(fēng)險不大的項目；可調(diào)價格合同則可規(guī)定調(diào)整的范疇，以便風(fēng)險得到合理的分?jǐn)?，因而適用范圍比較寬；成本加酬金合同是主要適用于需要立即開展工作的項目、新型的工程項目、風(fēng)險較大的項目等。二是仔細(xì)審核合同，主要審核八個要點：審主體，既看別人又看自己；審內(nèi)容，這主要包括權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任；審意思表示，主要是看意思表示是否真實；審查文字是否規(guī)范，需使用確切的詞語；審合同簽訂手續(xù)是否合法，授權(quán)人簽名、授權(quán)書；審合同條款是否完備，按《合同法》程序操作； 審合同條款中的風(fēng)險防范措施；審合同糾紛的解決方法，關(guān)于仲裁的問題。三是審核違約責(zé)任是否具體、是否量化、是否便于計算。

　　3．對設(shè)計變更、施工簽證、隱蔽工程簽證進行跟蹤審計。采取的主要對策：通過招投標(biāo)選擇資信好的工程造價咨詢單位，委派精通業(yè)務(wù)的造價工程師對以下四方面進行跟蹤審計。一是對設(shè)計變更實行技術(shù)和經(jīng)濟上的論證，變更是否經(jīng)濟合理，避免變更隨意性；二是辦理簽證要明確相關(guān)責(zé)任人，明確授權(quán)范圍和相關(guān)責(zé)任，可采取甲方二人以上、監(jiān)理、審計介入等多人監(jiān)督辦理簽證的辦法，保證簽證內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性；三是辦理簽證要注意簽證內(nèi)容是否已包含在合同價內(nèi)；四是辦理簽證是否以合同有關(guān)條款沖突，預(yù)防辦理后引起索賠簽證和變更合同價款等行為。

　　4．把好竣工結(jié)算審計關(guān)，防止高估冒算。建設(shè)項目竣工結(jié)算審計，是一項技術(shù)性、綜合性很強的工作，是審計人員依法對其項目結(jié)算的真實性、合法性、投資效益性的審計監(jiān)督。對正確評價投資效益，總結(jié)經(jīng)驗，改善項目投資管理有其重要意義。采取主要的對策：一是利用合同對竣工結(jié)算送審金額進行專款約定，送審金額不得超過審定金額的3%～5%，否則產(chǎn)生的審計費由施工單位承擔(dān)。二是利用合同對結(jié)算送審資料進行?？罴s定，約定所提供的資料完整、真實、合法。審計實施后，不再補充有關(guān)涉及結(jié)算價款的資料，結(jié)算報審后補簽的資料，審計不予認(rèn)可。三是堅持建設(shè)單位內(nèi)部審計和委托中介機構(gòu)審計相結(jié)合的制度，內(nèi)部審核人員熟悉施工過程，不易被施工單位所蒙騙。委托中介機構(gòu)審計時，約定中介機構(gòu)對審計結(jié)果進行復(fù)核，約定審計責(zé)任風(fēng)險，防止與施工單位串通一起損害甲方利益。四是抓住竣工結(jié)算審計重點，主要有四方面：確定工程量計算是否準(zhǔn)確；定額套用是否合規(guī)；設(shè)備及材料價格是否符合市場行情；各項費用計取標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行規(guī)定。
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